Prêt viager hypothécaire : quels biens immobiliers ne sont pas éligibles ?

Être propriétaire d'un bien immobilier et avoir plus de 60 ans ne suffit pas toujours pour obtenir un prêt viager hypothécaire.

Même lorsqu'une maison ou un appartement possède une valeur importante, certaines caractéristiques peuvent empêcher la mise en place du financement : occupation par un tiers, situation juridique particulière, usage mixte du logement ou encore garanties hypothécaires existantes.

Ces critères sont souvent méconnus des propriétaires qui découvrent le prêt viager hypothécaire.

Quels sont les biens immobiliers qui peuvent être refusés et pourquoi certaines situations nécessitent elles une analyse approfondie avant de présenter une demande de financement ?

Pourquoi tous les biens immobiliers ne sont-ils pas éligibles au PVH ?

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier sans vendre son bien et, dans son fonctionnement classique, sans mensualité de remboursement.

Mais contrairement à une idée répandue, la valeur du logement ne suffit pas à déterminer son éligibilité.

L'établissement prêteur examine également sa nature, son utilisation, sa localisation, son occupation et sa situation juridique.

Les critères présentés ci-dessous correspondent notamment aux conditions d'un dispositif de prêt viager hypothécaire proposé par l'un de nos partenaires financiers. Ils peuvent varier selon les établissements.

1. Une maison occupée par une personne qui n'est pas emprunteuse

C'est une situation qui peut surprendre.

Un propriétaire de plus de 60 ans souhaite obtenir de la trésorerie grâce à sa résidence principale. Mais un enfant majeur, un proche ou une autre personne réside également dans le logement.

Selon les critères du partenaire financier, cette occupation peut empêcher la mise en place du PVH.

Pour le dispositif étudié, tous les occupants de la résidence principale doivent être emprunteurs et respecter les conditions de propriété applicables.

La présence d'un tiers occupant peut donc constituer un motif de refus, même si le propriétaire possède intégralement son logement.

2. Un logement utilisé à la fois comme résidence principale et comme bien locatif

Prenons l'exemple d'une maison dont le rez-de-chaussée constitue la résidence principale du propriétaire, tandis qu'un appartement à l'étage est loué à un particulier.

Lorsque ces deux espaces constituent juridiquement un seul bien immobilier, cette situation peut poser problème.

Certains partenaires exigent qu'un bien présenté en garantie corresponde à un usage unique : résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif.

Un logement combinant plusieurs usages peut donc être inéligible en l'état.

La configuration cadastrale et juridique du bien doit être vérifiée avant toute demande.

3. Un bien immobilier détenu en nue-propriété ou en usufruit

Le démembrement de propriété est fréquent dans les stratégies de transmission patrimoniale.

Par exemple, des parents peuvent avoir transmis la nue-propriété de leur maison à leurs enfants tout en conservant l'usufruit.

Mais cette situation peut empêcher la mise en place d'un prêt viager hypothécaire.

Le partenaire étudié exige que le bien soit détenu en pleine propriété.

Un bien déjà démembré ne répond donc pas à ses critères d'éligibilité.

Avant d'envisager un financement, il est indispensable de vérifier les droits de propriété et les éventuelles conséquences juridiques d'une opération.

4. Une résidence locative située dans une commune non éligible

Le prêt viager hypothécaire n'est pas nécessairement réservé à la résidence principale.

Certains dispositifs permettent également de prendre en garantie une résidence secondaire ou un logement locatif.

Cependant, les critères peuvent être plus restrictifs pour les biens loués.

Dans le cadre du dispositif étudié, un bien locatif doit notamment être situé dans une zone urbaine de plus de 100 000 habitants et faire l'objet d'un bail répondant aux conditions du partenaire.

Un investissement locatif peut donc être refusé en raison de sa localisation, même s'il possède une valeur immobilière importante.

La nature du bail et le statut de la location doivent également être examinés.

5. Un bien immobilier déjà hypothéqué

La présence d'un crédit immobilier en cours ne rend pas automatiquement impossible un prêt viager hypothécaire.

En revanche, le partenaire financier peut exiger une garantie hypothécaire de premier rang.

Cela signifie que les crédits ou garanties existants doivent être analysés avant de déterminer si une nouvelle opération est envisageable.

Dans certains dossiers, une partie du PVH peut servir à rembourser le financement immobilier existant.

Mais si le capital restant dû est trop important par rapport au montant du PVH susceptible d'être accordé, l'opération peut devenir impossible sans apport complémentaire.

Il faut donc connaître précisément le capital restant dû et les garanties inscrites sur le bien.

6. Un bien atypique ou présentant un usage professionnel

Tous les biens immobiliers ne peuvent pas nécessairement servir de garantie.

Certains partenaires excluent notamment les châteaux, les granges, les résidences de services ou les biens présentant un usage mixte d'habitation et professionnel.

Une maison comportant une activité de chambres d'hôtes peut ainsi nécessiter une vigilance particulière.

L'établissement prêteur recherche des biens correspondant à ses critères de valorisation, d'usage et de commercialisation.

La nature exacte du logement est donc déterminante.

7. Une situation particulière concernant le conjoint

Autre situation parfois méconnue : un couple habite une maison dont un seul des conjoints est propriétaire.

Dans certains montages, cette situation nécessite une adaptation juridique avant la mise en place du financement.

Il peut notamment être envisagé, sous conditions, que le conjoint non propriétaire acquière une quote-part du bien immobilier afin de pouvoir intervenir à l'opération.

Cette démarche nécessite l'intervention d'un notaire et une analyse des conséquences patrimoniales, fiscales et financières.

La situation n'est donc pas nécessairement bloquée, mais elle doit être identifiée dès le départ.

Pourquoi vérifier l'éligibilité avant de constituer son dossier ?

Un prêt viager hypothécaire nécessite différentes vérifications et la transmission de pièces justificatives.

Avant d'engager ces démarches, il est préférable de vérifier les principaux critères :

• l'âge et la situation des emprunteurs ;
• la nature et la localisation du bien ;
• son usage et les personnes qui l'occupent ;
• les droits de propriété ;
• les éventuels crédits et garanties existants ;
• le montant de trésorerie recherché.
  
  

Cette première analyse permet de repérer rapidement les éventuels points bloquants et d'éviter d'engager inutilement des démarches.

Un refus de PVH signifie-t-il qu'aucun financement n'est possible ?

Pas nécessairement.

Un bien immobilier peut ne pas répondre aux critères d'un prêt viager hypothécaire tout en permettant d'étudier une autre solution de financement.

Selon la situation de l'emprunteur, ses revenus, son âge et son patrimoine, un prêt hypothécaire adapté à son projet peut éventuellement être envisagé.

Chaque solution possède cependant ses propres conditions et son étude ne garantit pas l'obtention d'un financement.

Vous souhaitez savoir si votre bien immobilier est éligible ?

Avant de vous engager dans la constitution d'un dossier, une première analyse peut permettre de vérifier si votre logement répond aux principaux critères d'un prêt viager hypothécaire.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité du financement, en tenant compte de votre situation personnelle, des caractéristiques de votre patrimoine immobilier et des conditions de nos partenaires financiers.

📍 Biarritz – Côte Basque – Sud Landes
🌍 Étude possible partout en France selon les dossiers.

Étudier mon projet

Découvrir mon rôle et mon accompagnement

Financement après 60 ans Prêt viager hypothécaire