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Un patrimoine immobilier important… mais peu de trésorerie disponible

Être propriétaire ne signifie pas nécessairement disposer de liquidités importantes.

Après plusieurs décennies, votre résidence principale peut représenter une part significative de votre patrimoine. Mais cette valeur reste immobilisée dans le bien tant que celui-ci n’est pas vendu ou utilisé comme support d’un financement.

Dans le même temps, les besoins peuvent évoluer avec l’âge : réaliser des travaux, adapter son logement, aider ses enfants ou petits-enfants, financer un projet personnel, solder un crédit existant ou simplement disposer d’une réserve financière supplémentaire.

La question se pose alors : est-il possible d’utiliser une partie de la valeur de sa maison sans la vendre et sans ajouter une nouvelle mensualité à son budget ?

Dans certaines situations, oui.

Le prêt viager hypothécaire : transformer une partie de la valeur du logement en trésorerie

Le prêt viager hypothécaire, souvent appelé PVH, est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.

Son fonctionnement est très différent d’un crédit immobilier classique.

L’établissement prêteur accorde une somme calculée notamment en fonction de l’âge de l’emprunteur, de la valeur du bien immobilier et de sa localisation.

La particularité essentielle est qu’il n’y a pas de mensualité de remboursement du capital et des intérêts pendant la durée du prêt.

Le capital emprunté et les intérêts accumulés sont généralement remboursés lors de la vente du bien ou au décès de l’emprunteur, selon les conditions prévues au contrat.

Vous obtenez ainsi de la trésorerie aujourd’hui sans ajouter une mensualité de crédit à votre budget courant.

Restez-vous propriétaire de votre maison ?

Oui.

C’est un point essentiel à comprendre : le prêt viager hypothécaire n’est pas une vente du logement.

Vous restez propriétaire de votre bien.

L’hypothèque constitue une garantie au bénéfice de l’établissement prêteur, mais elle ne lui transfère pas la propriété de votre maison.

Vous pouvez donc continuer à y vivre et à en profiter normalement, sous réserve de respecter les obligations prévues dans le contrat.

Combien pouvez-vous obtenir ?

Il n’existe pas un montant identique pour tous les propriétaires.

La somme pouvant être obtenue dépend de plusieurs éléments, notamment :

• votre âge ;
• la valeur du bien immobilier ;
• les caractéristiques et la localisation du bien ;
• les critères de l’établissement prêteur.
  
  

Une expertise immobilière intervient généralement dans le processus afin de déterminer la valeur retenue pour le financement.

L’objectif n’est donc pas d’emprunter la totalité de la valeur de votre maison, mais d’en mobiliser une partie sous forme de trésorerie.

Une étude préalable permet d’obtenir une première estimation avant d’engager les étapes suivantes.

À quoi peut servir cette trésorerie ?

L’un des intérêts de cette solution réside dans la possibilité de financer différents projets, selon les conditions du financement.

La trésorerie peut notamment permettre de réaliser des travaux ou d’adapter son logement, d’aider financièrement ses enfants ou petits-enfants, de financer un projet personnel ou encore de retrouver davantage de confort financier à la retraite.

Elle peut également, dans certaines situations, servir à rembourser un crédit existant afin d’alléger les charges mensuelles.

Chaque projet doit néanmoins être étudié individuellement afin de vérifier sa compatibilité avec le financement envisagé.

Pourquoi l’absence de mensualité peut-elle être intéressante après 60 ans ?

Avec un crédit classique, emprunter signifie généralement ajouter une mensualité au budget.

Or, à la retraite, les revenus peuvent être moins élevés qu’au cours de la vie professionnelle et les critères d’accès au crédit peuvent également évoluer avec l’âge.

Le prêt viager hypothécaire repose sur une logique différente : une partie de la valeur du patrimoine immobilier est mobilisée sans remboursement mensuel pendant la vie du prêt.

Cela peut permettre de disposer de trésorerie sans alourdir les charges mensuelles.

Mais cette absence de mensualité ne signifie évidemment pas que le financement est gratuit.

Sans mensualité ne veut pas dire sans coût

C’est un point essentiel.

Les intérêts ne sont pas payés chaque mois : ils viennent s’ajouter progressivement au capital restant dû.

Le montant à rembourser augmente donc au fil du temps.

Des frais sont également associés à l’opération, notamment ceux liés à la mise en place du financement, à l’expertise du bien et à la garantie hypothécaire.

Avant de prendre une décision, il est donc important de connaître le montant net réellement disponible, le taux applicable, les frais et l’évolution prévisionnelle de la dette dans le temps.

Une simulation permet précisément de mesurer ces différents éléments.

Et pour les héritiers ?

Au décès de l’emprunteur, le prêt doit être remboursé selon les modalités prévues au contrat.

Les héritiers peuvent notamment choisir de conserver le bien en remboursant la dette ou de vendre le bien afin de rembourser le prêt.

La question de la succession mérite donc d’être abordée dès le départ.

Le prêt viager hypothécaire permet de mobiliser aujourd’hui une partie de son patrimoine immobilier, mais cette décision a nécessairement un impact sur la valeur qui pourra être transmise ultérieurement.

Une solution à étudier, pas une solution automatique

Le prêt viager hypothécaire peut répondre à certaines situations dans lesquelles un propriétaire souhaite obtenir de la trésorerie sans vendre son logement et sans supporter une mensualité supplémentaire.

Mais il ne convient pas nécessairement à tout le monde.

Le montant souhaité, la valeur du bien, l’âge de l’emprunteur, le coût du financement, les projets futurs et les conséquences patrimoniales doivent être étudiés ensemble.

C’est pourquoi une première simulation est particulièrement utile : elle permet de savoir si la solution est envisageable et, surtout, si elle correspond réellement à votre projet.

Vous êtes propriétaire et souhaitez savoir quelle trésorerie pourrait être envisageable ?

Si vous avez plus de 60 ans et êtes propriétaire d’un bien immobilier, une première étude peut permettre d’estimer la trésorerie susceptible d’être obtenue en fonction de votre situation et de votre patrimoine.

L’objectif est d’abord de déterminer si le prêt viager hypothécaire correspond à votre besoin et de vous présenter clairement son fonctionnement, son coût et ses conséquences avant toute décision.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

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40 000 € de trésorerie demandés : où était le problème ?

L’emprunteur souhaitait regrouper ses différents crédits afin de réduire ses mensualités. Il souhaitait également obtenir 40 000 € de trésorerie supplémentaire.

Son dossier a été présenté auprès de plusieurs établissements financiers susceptibles de réaliser ce type d’opération.

Les demandes ont été refusées.

En reprenant le dossier, j’ai donc commencé par réétudier sa situation et sa capacité financière plutôt que de présenter immédiatement la même demande à de nouveaux partenaires.

Une autre solution apparaît après analyse

Cette nouvelle étude fait ressortir un élément déterminant : les 40 000 € de trésorerie supplémentaire sont trop importants par rapport à la capacité de l’emprunteur.

En revanche, avec environ 5 000 € de trésorerie complémentaire, le projet devient envisageable selon l’étude réalisée.

Et surtout, le regroupement de ses crédits permettrait de réduire ses charges de remboursement d’environ 1 500 € par mois.

L’objectif prioritaire devient donc différent : plutôt que de chercher absolument à obtenir 40 000 € supplémentaires, il s’agit de construire une opération cohérente permettant de reprendre les crédits existants, d’obtenir une trésorerie plus raisonnable et surtout d’alléger sensiblement les mensualités.

La solution existe, mais il faut maintenant attendre

C’est malheureusement là que les conséquences des premières démarches apparaissent.

Les établissements susceptibles d’étudier cette nouvelle opération ont déjà été sollicités il y a environ deux mois.

Dans ce dossier précis, un délai de six mois doit être respecté avant de pouvoir présenter une nouvelle demande auprès des établissements concernés.

Il faudra donc attendre encore environ quatre mois.

Pendant ce temps, l’emprunteur continue à supporter ses mensualités actuelles alors qu’une restructuration différente pourrait potentiellement permettre de les réduire.

Pourquoi la trésorerie supplémentaire est-elle importante ?

Dans un regroupement de crédits, la trésorerie complémentaire vient s’ajouter aux sommes nécessaires au remboursement des crédits existants.

Demander 5 000 €, 20 000 € ou 40 000 € supplémentaires ne produit donc pas nécessairement le même résultat lors de l’analyse.

L’établissement financier examine notamment les revenus, les charges, les crédits à reprendre, la nouvelle mensualité, la durée du financement et la trésorerie supplémentaire demandée.

Le montant souhaité doit ainsi rester cohérent avec la capacité financière de l’emprunteur.

Dans certaines situations, réduire la trésorerie demandée peut permettre de construire une opération plus adaptée, tout en atteignant l’objectif principal : retrouver un budget mensuel plus équilibré.

Un refus ne signifie pas toujours qu’il n’existe aucune solution

Lorsqu’un regroupement de crédits est refusé, le premier réflexe ne devrait pas nécessairement être de présenter exactement la même demande à d’autres établissements.

Il peut être préférable de comprendre pourquoi le dossier a été refusé et de vérifier si certains paramètres peuvent être revus.

Montant de trésorerie, durée, mensualité recherchée, crédits repris : la construction du dossier compte autant que le besoin exprimé par l’emprunteur.

Cela ne signifie évidemment pas qu’une nouvelle étude aboutira nécessairement à un financement. Toute opération reste soumise aux critères et à l’accord de l’établissement prêteur.

Faire analyser son dossier avant de multiplier les demandes

Ce cas illustre parfaitement l’importance de l’étude préalable.

Un dossier de regroupement de crédits ne devrait pas être envoyé à plusieurs établissements simplement « pour essayer ».

L’objectif est d’abord de déterminer ce qui paraît réellement envisageable au regard de la situation de l’emprunteur, puis de présenter une demande construite sur cette base.

Vous avez déjà essuyé un ou plusieurs refus pour votre regroupement de crédits ?

Avant d’effectuer de nouvelles démarches, une nouvelle analyse de votre situation peut permettre de vérifier si votre projet peut être construit différemment.

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Qu’est-ce que le rachat de trimestres de retraite ?

Au cours d’une carrière, certaines périodes peuvent ne pas avoir permis de valider suffisamment de trimestres pour la retraite.

Sous certaines conditions, il est possible d’effectuer un versement afin de racheter des trimestres et d’améliorer ses droits à la retraite.

Cette possibilité peut notamment concerner certaines années d’études supérieures ou des années au cours desquelles le nombre de trimestres validés a été insuffisant.

Le coût et l’intérêt du rachat dépendent de nombreux paramètres : âge, revenus, carrière, nombre de trimestres concernés, régime de retraite et objectif recherché.

Un rachat de trimestres n’est donc pas automatiquement avantageux.

Pourquoi envisager un rachat de trimestres ?

L’objectif peut être d’améliorer les conditions dans lesquelles une personne pourra liquider sa retraite.

Selon sa situation, le rachat peut notamment permettre d’agir sur les conséquences d’un nombre insuffisant de trimestres.

Mais il faut raisonner en termes de coût et de bénéfice attendu.

Avant toute décision, il est donc préférable de connaître précisément ses droits et de mesurer les conséquences du rachat envisagé.

Pourquoi réaliser une étude retraite avant de rechercher un financement ?

C’est probablement le point le plus important.

Le financement ne doit pas déterminer l’opportunité du rachat. C’est l’intérêt du rachat qui doit déterminer s’il est pertinent de rechercher un financement.

Une étude préalable permet notamment d’identifier les trimestres manquants, d’estimer les conséquences d’un rachat et de comparer différents scénarios de départ à la retraite.

Elle permet également de mettre en perspective le coût du rachat avec l’amélioration attendue des droits.

Ce n’est qu’ensuite que la question du financement peut être étudiée.

Peut-on emprunter pour financer un rachat de trimestres ?

Lorsqu’une personne ne souhaite pas ou ne peut pas mobiliser immédiatement son épargne, un financement peut, selon sa situation, être envisagé.

Pour un propriétaire, le patrimoine immobilier peut constituer un levier permettant d’étudier un financement assorti d’une garantie hypothécaire.

L’établissement prêteur analyse alors notamment la situation de l’emprunteur, ses revenus et charges, son patrimoine, la valeur du bien immobilier apporté en garantie ainsi que le montant demandé.

L’acceptation du financement reste naturellement soumise aux critères de l’établissement prêteur.

Comment fonctionne un prêt avec garantie hypothécaire ?

Le principe consiste à garantir le remboursement du financement par une hypothèque prise sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur.

Contrairement à une vente, le propriétaire conserve son bien immobilier.

Le patrimoine devient ainsi une garantie permettant, sous certaines conditions, de mobiliser des liquidités pour financer un projet personnel.

Le financement est ensuite remboursé conformément aux conditions prévues au contrat.

Faut-il avoir terminé de rembourser son crédit immobilier ?

Pas nécessairement.

La présence d’un crédit immobilier en cours n’exclut pas automatiquement l’étude d’une nouvelle opération.

Il faudra toutefois tenir compte de la valeur du bien, du capital restant dû, des garanties déjà inscrites et de la situation financière globale de l’emprunteur.

Le montant susceptible d’être financé dépend donc de l’ensemble du dossier et pas uniquement de la valeur du patrimoine immobilier.

À qui cette solution peut-elle s’adresser ?

Cette approche peut notamment être étudiée par un propriétaire qui approche de la retraite et dispose d’un patrimoine immobilier mais ne souhaite pas mobiliser une part importante de son épargne pour financer son rachat de trimestres.

Elle peut également présenter un intérêt particulier pour certains indépendants, dirigeants ou professions libérales, dont les parcours professionnels et les droits à la retraite peuvent nécessiter une analyse spécifique.

Il ne s’agit cependant pas d’une solution réservée à ces catégories professionnelles.

Chaque situation doit être étudiée individuellement.

Quel montant peut être financé ?

Le montant dépend à la fois du coût du projet et des critères de l’établissement prêteur.

Sont notamment susceptibles d’être étudiés :

• la valeur du bien immobilier ;
• les crédits et garanties existants ;
• les revenus et charges de l’emprunteur ;
• sa capacité de remboursement ;
• son âge ;le montant nécessaire au projet ;
• sa situation patrimoniale globale.

Le coût du crédit doit-il être comparé au gain attendu sur la retraite ?

Oui. C’est indispensable.

Financer un rachat de trimestres par un crédit entraîne des intérêts et différents frais qui viennent s’ajouter au coût du rachat lui-même.

Il convient donc de comparer :

• le coût du rachat de trimestres ;
• le coût total du financement ;
• l’amélioration attendue des droits à la retraite ;
• la durée nécessaire pour que l’opération présente un intérêt économique ;
• les autres solutions éventuellement disponibles.

Cette comparaison permet d’éviter de financer une opération dont le bénéfice serait insuffisant par rapport à son coût global.

Quels sont les coûts et les points de vigilance ?

Un prêt assorti d’une garantie hypothécaire peut notamment comporter des intérêts, des frais de dossier, des frais liés à l’hypothèque, une éventuelle expertise immobilière et, selon l’opération, des honoraires d’intermédiation.

L’hypothèque constitue par ailleurs une véritable garantie donnée au prêteur. En cas de défaillance dans le remboursement du crédit, elle peut avoir des conséquences sur le bien immobilier concerné.

Il est donc essentiel de s’assurer que les mensualités et la durée du financement restent compatibles avec la situation financière présente et future de l’emprunteur, notamment après son passage à la retraite.

Peut-on financer d’autres projets avec son patrimoine immobilier ?

Le financement d’un rachat de trimestres n’est qu’un exemple de mobilisation du patrimoine immobilier.

Selon les solutions et les critères des établissements prêteurs, un financement hypothécaire peut également permettre d’étudier différents projets personnels : travaux, aide familiale, acquisition de certains biens, besoins de trésorerie ou autres projets patrimoniaux.

Le principe reste le même : utiliser la valeur d’un patrimoine existant comme levier de financement sans nécessairement vendre le bien immobilier.

Financer son rachat de trimestres : une décision à étudier dans son ensemble

Le rachat de trimestres peut constituer une piste intéressante dans certaines situations, mais son intérêt doit être démontré avant de rechercher son financement.

La première étape consiste donc à évaluer ses droits à la retraite et l’intérêt réel du rachat.

Lorsque celui-ci est pertinent, un propriétaire peut ensuite étudier les différentes possibilités permettant de le financer.

Le patrimoine immobilier peut alors constituer un levier, notamment lorsqu’une solution assortie d’une garantie hypothécaire est adaptée à la situation.

L’objectif n’est pas simplement de trouver un financement, mais de vérifier que l’ensemble de l’opération — rachat de trimestres et crédit — reste cohérent avec la situation patrimoniale, les revenus futurs et le projet de retraite.

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Pourquoi une vente immobilière peut-elle prendre plus de temps que prévu ?

Même lorsqu’un bien est correctement positionné sur le marché, il est difficile de prévoir précisément son délai de vente.

La localisation, le prix demandé, l’état du logement, le nombre d’acquéreurs potentiels ou encore leurs possibilités de financement peuvent influencer la durée de commercialisation.

Un propriétaire peut donc se retrouver dans une situation inconfortable : il possède un patrimoine immobilier ayant une valeur importante, mais ne dispose pas encore des liquidités correspondant à cette valeur.

Lorsque la réalisation d’un autre projet dépend de la vente, plusieurs solutions peuvent alors être étudiées.

Le prêt relais : une première solution à envisager

Le prêt relais est précisément conçu pour permettre à un propriétaire de disposer d’une partie de la valeur d’un bien qu’il souhaite vendre avant que la transaction soit effectivement réalisée.

Il est fréquemment utilisé lorsqu’un propriétaire souhaite acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le précédent.

Le financement est ensuite remboursé lorsque la vente intervient.

Cependant, les prêts relais bancaires classiques sont généralement accordés pour une durée relativement courte. Lorsque la vente prend plus de temps que prévu, cette contrainte peut devenir problématique.

Et si la vente nécessite davantage de temps ?

Certaines solutions spécialisées permettent d’envisager un relais sur une durée plus longue, pouvant aller, selon les dossiers et les conditions du prêteur, jusqu’à 5 ans.

Cette durée peut permettre au propriétaire de disposer de davantage de temps pour vendre son bien sans être soumis à la même échéance qu’avec un relais traditionnel.

L’objectif n’est évidemment pas de conserver inutilement un financement pendant plusieurs années.

L’intérêt consiste plutôt à éviter qu’un délai de financement trop court impose une vente précipitée, notamment lorsque le marché immobilier est moins favorable ou lorsque le bien nécessite davantage de temps pour trouver son acquéreur.

Peut-on obtenir de la trésorerie sans attendre la vente ?

Selon la situation, un propriétaire peut également étudier un financement garanti par son patrimoine immobilier.

Le principe consiste à utiliser un bien immobilier comme garantie afin d’obtenir des liquidités.

Une hypothèque peut alors être inscrite au bénéfice de l’établissement prêteur. Le propriétaire reste propriétaire de son bien et peut poursuivre sa commercialisation lorsque celle-ci est compatible avec les conditions du financement.

Lorsque la vente intervient, le financement garanti par le bien devra naturellement être pris en compte lors de la transaction et remboursé selon les modalités prévues.

Quels projets peuvent nécessiter cette trésorerie ?

Le besoin de liquidités dans l’attente d’une vente ne concerne pas uniquement l’achat d’un nouveau logement.

Selon les solutions de financement et les critères des établissements prêteurs, les fonds peuvent notamment répondre à différents projets :

financer une nouvelle acquisition immobilière ;

• réaliser des travaux ;
• disposer d’une trésorerie temporaire ;
• aider ses enfants ou ses proches ;
• financer un projet personnel ;
• réorganiser certaines dettes ;
• anticiper une opération patrimoniale.

La destination des fonds doit dans tous les cas être compatible avec les conditions du financement retenu.

Que se passe-t-il si un crédit existe encore sur le bien ?

Un bien mis en vente peut naturellement être encore financé par un crédit immobilier.

Cela n’exclut pas nécessairement l’étude d’une nouvelle solution.

Il faut cependant tenir compte du capital restant dû, de la valeur actuelle du bien et des garanties déjà inscrites.

L’établissement financier examine alors la valeur nette disponible ainsi que l’ensemble de la situation financière et patrimoniale du propriétaire.

La seule valeur affichée dans l’annonce immobilière ne suffit donc pas à déterminer le montant pouvant être financé.

Quelles possibilités après 60 ans ?

Pour un propriétaire de plus de 60 ans, l’accès à certains financements bancaires classiques peut devenir plus difficile, notamment en raison de l’âge en fin de prêt ou de l’assurance emprunteur.

Il existe néanmoins des solutions spécialisées pouvant être étudiées selon la situation.

Un relais longue durée, un financement hypothécaire amortissable ou in fine peuvent notamment constituer des pistes selon les revenus, le patrimoine et le projet.

Dans certaines situations, le prêt viager hypothécaire peut également être envisagé pour un propriétaire senior ayant besoin de liquidités, notamment lorsque ses ressources ne permettent pas d'accéder à un financement classique.

Le PVH répond toutefois à une logique différente d’un prêt relais : il ne doit donc pas être présenté comme son simple remplacement.

Faut-il nécessairement maintenir le bien en vente ?

Pas toujours.

Un besoin urgent de liquidités conduit parfois un propriétaire à envisager une baisse importante du prix uniquement pour accélérer la vente.

Avant de prendre cette décision, il peut être utile d’étudier les différentes possibilités de financement existantes.

Dans certains cas, disposer de liquidités autrement peut permettre de retrouver du temps dans la stratégie de vente.

Cela ne signifie pas qu’il faut systématiquement retarder une vente ou refuser d’ajuster un prix devenu trop élevé par rapport au marché.

La pertinence de la solution dépend du coût du financement, de la valeur réaliste du bien et des perspectives de vente.

Quels sont les coûts et les risques à prendre en compte ?

Emprunter dans l’attente d’une vente a un coût.

Selon la solution retenue, il faut notamment prendre en compte :

• les intérêts du financement ;
• les frais de dossier ;
• les éventuels frais d’expertise ;
• les frais de garantie hypothécaire ;
• l’assurance lorsqu’elle est applicable ;
• les honoraires d’intermédiation lorsqu’ils sont dus.

Il faut également envisager un scénario moins favorable : que se passe-t-il si le bien met beaucoup plus de temps à se vendre ou s’il doit finalement être vendu moins cher que prévu ?

Une estimation réaliste du bien et une analyse prudente de la durée nécessaire à sa vente sont donc essentielles.

Vendre dans l’urgence ou se donner davantage de temps ?

Lorsqu’un propriétaire a besoin de trésorerie, la pression financière peut parfois influencer sa stratégie de vente.

Or, accepter une baisse de prix importante uniquement pour disposer rapidement des fonds n’est pas toujours la seule possibilité.

Selon la valeur du patrimoine, les crédits existants, les revenus, l’âge et le montant recherché, une solution de financement peut permettre de dissocier temporairement le besoin de liquidités du calendrier de la vente immobilière.

Cela doit néanmoins rester économiquement cohérent : le coût du financement doit être comparé au bénéfice attendu du délai supplémentaire obtenu.

Votre bien tarde à se vendre : quelle solution étudier ?

Il n’existe pas une réponse unique.

Un propriétaire souhaitant acheter avant de vendre, un senior ayant besoin de trésorerie et un investisseur attendant la cession d’un actif immobilier ne présentent pas les mêmes besoins.

L’étude doit notamment prendre en compte la valeur du bien, le capital restant dû, le montant de trésorerie nécessaire, les revenus, l’âge, le projet et le délai de vente envisagé.

Selon la situation, un relais longue durée, un financement hypothécaire ou une autre solution patrimoniale peut être étudié.

L’objectif est de déterminer s’il existe une solution permettant de disposer des liquidités nécessaires sans que l’urgence financière impose, à elle seule, les conditions de la vente du bien.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

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