À Biarritz, un couple souhaite obtenir un PVH : que faire si un seul conjoint est propriétaire ?

À Biarritz, un couple de retraités souhaite mobiliser une partie de la valeur de sa maison pour disposer d'une trésorerie complémentaire, sans vendre son logement.

Mais une particularité apparaît lors de l'étude du dossier : Monsieur est seul propriétaire de la maison, alors que Madame y réside également.

Cette situation peut-elle empêcher l'obtention d'un prêt viager hypothécaire (PVH) ?

Pas nécessairement. Sous certaines conditions, une adaptation de la propriété du logement peut permettre d'envisager le financement, avec l'intervention d'un notaire.

À Biarritz, une maison familiale et un projet de retraite

Imaginons un couple de retraités vivant à Biarritz depuis plusieurs années.

Monsieur, 76 ans, est propriétaire d'une maison estimée à 500 000 €. Madame, 72 ans, partage sa vie et habite avec lui dans cette résidence principale.

Le couple souhaite obtenir une trésorerie de 70 000 € afin de financer différents projets personnels et de conserver une certaine souplesse financière à la retraite.

Ils envisagent le prêt viager hypothécaire (PVH), une solution permettant, sous conditions, d'obtenir des fonds en s'appuyant sur la valeur de son patrimoine immobilier, sans mensualité de remboursement dans son fonctionnement classique.

Mais lors de la première analyse, une particularité apparaît : la maison appartient exclusivement à Monsieur.

Madame, bien qu'elle y réside, ne figure pas sur le titre de propriété.

Ce cas est une illustration fictive destinée à expliquer les conditions de financement. Les montants et la valeur du bien ne constituent pas une simulation ni une garantie d'éligibilité.

Pourquoi cette situation peut-elle poser problème pour un PVH ?

Pour certains établissements proposant un prêt viager hypothécaire, les personnes occupant la résidence principale doivent également intervenir à l'emprunt et respecter les conditions de propriété du bien.

L'objectif est notamment de sécuriser juridiquement la garantie hypothécaire et la situation des occupants.

Dans notre exemple, Monsieur est propriétaire à 100 %, tandis que Madame occupe le logement sans en détenir de part.

Cette particularité ne répond pas, en l'état, aux critères du dispositif étudié.

Faut-il pour autant renoncer au projet de financement ?

Pas obligatoirement.

Une solution possible : rendre le conjoint également propriétaire

Dans certaines situations, il peut être envisagé de transmettre au conjoint non propriétaire une petite quote-part du logement.

Pour le dispositif Prêt60 étudié, une quote-part minimale de 1 % de la pleine propriété peut permettre au conjoint occupant de devenir également propriétaire et de participer à l'opération.

Cette transmission peut notamment prendre la forme d'une donation ou d'une vente de quote-part, selon l'analyse du notaire.

Dans notre exemple, Monsieur pourrait ainsi conserver 99 % de la propriété et Madame en détenir 1 %.

Les deux conjoints pourraient alors, sous réserve de respecter l'ensemble des autres critères, intervenir au prêt viager hypothécaire.

Il ne s'agit toutefois pas d'une simple formalité administrative.

Cette opération nécessite une étude juridique et patrimoniale, notamment concernant le régime matrimonial, les droits de chacun, les éventuels frais et les conséquences sur la transmission du patrimoine.

Pourquoi l'âge des deux conjoints reste-t-il important ?

Le montant susceptible d'être accordé dans le cadre d'un prêt viager hypothécaire dépend notamment de l'âge des emprunteurs, de la valeur du bien et de sa localisation.

Lorsque deux personnes empruntent ensemble, le partenaire financier peut retenir l'âge du plus jeune pour déterminer l'enveloppe de financement.

Dans notre exemple, Madame a 72 ans et Monsieur 76 ans.

C'est donc l'âge de Madame qui serait pris en compte dans le calcul du montant potentiel du PVH, selon les règles du partenaire étudié.

L'ajout du conjoint comme co-emprunteur peut ainsi modifier le montant disponible.

C'est pourquoi une nouvelle simulation doit être réalisée avant de décider d'une éventuelle modification de propriété.

Que se passe-t-il si l'un des conjoints décède ?

C'est une question essentielle lorsqu'un couple envisage un prêt viager hypothécaire.

Dans le cadre du Prêt, lorsque les deux conjoints sont co-emprunteurs, le décès du premier n'entraîne pas automatiquement la fin du financement.

Le prêt se poursuit jusqu'au décès du dernier co-emprunteur, sauf autre événement contractuel entraînant son remboursement.

Le conjoint survivant peut donc continuer à occuper le logement, sous réserve du respect des obligations prévues au contrat.

La présence des deux conjoints à l'opération permet ainsi de clarifier leur situation au regard du financement.

Les conséquences successorales doivent néanmoins être étudiées avec le notaire, en fonction de leur situation familiale et patrimoniale.

Comment se déroule la mise en place du financement ?

Avant toute démarche juridique, plusieurs vérifications sont nécessaires.

Première étape : analyser la situation du couple.

Il convient de vérifier les âges, le régime matrimonial, le titre de propriété, l'occupation du logement et les éventuels crédits en cours.

Deuxième étape : réaliser une simulation de financement.

Cette simulation permet d'évaluer le montant potentiellement accessible en tenant compte de l'âge du plus jeune emprunteur, de la valeur du bien et de sa localisation.

Troisième étape : consulter le notaire.

Si le projet paraît envisageable, le notaire examine les modalités possibles de transmission d'une quote-part au conjoint et leurs conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales.

Quatrième étape : constituer le dossier.

Le financement reste soumis à l'étude complète du dossier, à l'expertise du bien et à l'accord du partenaire financier.

Pour le dispositif étudié, l'acte de transmission de la quote-part peut être réalisé le même jour que la prise de garantie hypothécaire, sous réserve de la validation du montage.

À Biarritz et sur la Côte basque, chaque situation patrimoniale mérite une analyse

Dans les couples de propriétaires, il n'est pas rare que le logement appartienne juridiquement à une seule personne.

Cela peut résulter d'une acquisition réalisée avant le mariage, d'une succession, d'une donation ou d'un régime matrimonial particulier.

Cette situation peut compliquer certaines opérations de financement, mais elle ne signifie pas nécessairement qu'aucune solution n'existe.

Le plus important est de vérifier la situation juridique du bien avant d'engager les démarches.

Une analyse préalable permet de déterminer si un prêt viager hypothécaire est envisageable et, le cas échéant, quelles adaptations doivent être étudiées avec le notaire.

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