Financer des parts de SCPI à crédit : comment ça fonctionne ?

Investir dans l’immobilier ne signifie pas nécessairement acheter directement un appartement, une maison ou un immeuble.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir indirectement dans un patrimoine composé de différents actifs immobiliers : bureaux, commerces, établissements de santé, locaux d’activité, logistique ou encore immobilier résidentiel selon la stratégie de la SCPI.

L’acquisition de parts de SCPI peut également, sous certaines conditions, être financée à crédit.

Cette solution permet ainsi de développer progressivement un patrimoine immobilier en utilisant l’effet de levier du crédit, sans avoir à assurer directement la gestion des biens immobiliers.

Alors, comment fonctionne le financement de parts de SCPI à crédit, quelles sont les conditions généralement étudiées et quels sont les points de vigilance à connaître ?

Comment fonctionne l’achat de parts de SCPI à crédit ?

Le principe consiste à souscrire un crédit destiné à financer l’acquisition de parts d’une ou plusieurs SCPI éligibles auprès de l’organisme prêteur.

Contrairement à l’acquisition directe d’un bien immobilier, l’investisseur n’achète pas lui-même un appartement ou un immeuble.

Il devient propriétaire de parts d’une société qui détient et gère un patrimoine immobilier.

La société de gestion s’occupe notamment de l’acquisition des actifs, de leur gestion, de la recherche des locataires et de la perception des loyers.

En contrepartie de son investissement, le détenteur de parts peut percevoir des distributions, dont le montant n’est pas garanti et peut évoluer dans le temps.

Peut-on financer des SCPI sans apport ?

Selon le profil de l’emprunteur, le projet et les conditions de l’organisme prêteur, un financement de parts de SCPI peut être étudié avec ou sans apport personnel.

L’absence d’apport n'est donc pas nécessairement un obstacle.

L’organisme financier analyse cependant la situation globale de l’emprunteur : revenus, charges, endettement, reste à vivre, patrimoine, âge et capacité à supporter les échéances du crédit.

Certains frais liés à l’opération peuvent également rester à la charge de l’investisseur.

La possibilité de financer l’intégralité de l’acquisition doit donc être appréciée au cas par cas.

Quelle durée pour un financement de parts de SCPI ?

Le financement des parts de SCPI s’inscrit généralement dans une logique de moyen ou long terme.

Selon le dossier et les conditions du partenaire financier, la durée peut notamment être étudiée jusqu’à 20 ans.

Une durée plus longue permet généralement de réduire la mensualité du crédit, mais augmente en contrepartie son coût total.

La durée doit donc être choisie en fonction de la situation financière de l’emprunteur, de son âge, de son objectif patrimonial et de l’effort d’épargne qu’il peut supporter.

Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Le financement de SCPI peut prendre différentes formes.

Le prêt amortissable
Avec un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts.

Le capital restant dû diminue donc progressivement pendant toute la durée du financement.

Il s’agit du fonctionnement le plus classique.

Le prêt in fine
Pour certains profils patrimoniaux, un financement in fine peut également être étudié.

Pendant la durée du crédit, l’emprunteur paie les intérêts selon les modalités prévues au contrat et le capital est remboursé à l’échéance.

Ce type de montage répond à une logique patrimoniale particulière et nécessite une analyse plus approfondie de la situation de l’investisseur ainsi que des garanties demandées par l’établissement prêteur.

Quelle garantie pour financer des parts de SCPI ?

L'une des particularités de ce financement réside dans sa garantie.

Le financement peut être garanti par le nantissement des parts de SCPI financées.

Le nantissement permet à l’organisme prêteur de disposer d’une garantie sur les parts acquises pendant la durée du crédit.

Cela distingue notamment ce financement d’autres solutions nécessitant la prise d’une hypothèque sur un bien immobilier détenu par l’emprunteur.

Selon le dossier, le montant financé et les conditions du prêteur, des garanties complémentaires peuvent néanmoins être demandées.

Toutes les SCPI peuvent-elles être financées à crédit ?

Non.

Les organismes spécialisés dans le financement de SCPI travaillent généralement avec une sélection de SCPI référencées et éligibles au financement.

Toutes les SCPI disponibles sur le marché ne peuvent donc pas nécessairement être intégrées dans une opération financée à crédit.

La faisabilité du projet dépend à la fois du profil de l’emprunteur et des SCPI envisagées.

Il est donc préférable de vérifier la possibilité de financement avant de finaliser son projet d’investissement.

Faut-il changer de banque pour financer des SCPI ?

Le recours à un organisme financier spécialisé ne signifie pas nécessairement qu’il faut transférer ses comptes bancaires.

Dans les solutions que j'étudie, vous conservez votre banque et vos comptes habituels.

Les échéances du financement sont directement prélevées par l’organisme prêteur sur votre compte bancaire.

Il n’est donc pas nécessaire de changer de banque pour mettre en place le financement.

Pourquoi acheter des SCPI à crédit ?

Le principal intérêt du financement à crédit réside dans la possibilité d’utiliser l’effet de levier pour constituer progressivement un patrimoine.

Au lieu de mobiliser immédiatement l’intégralité du capital nécessaire à l’investissement, l’acquisition est financée par le crédit.

Les distributions éventuellement versées par les SCPI peuvent contribuer au financement de l’opération.

Il subsiste cependant généralement un effort d’épargne, correspondant notamment à la différence entre les échéances du crédit, les revenus effectivement perçus et les autres charges ou frais liés à l’investissement.

Cet effort peut évoluer pendant toute la durée du financement.

Quels sont les risques d'un investissement en SCPI à crédit ?

Une SCPI reste un investissement immobilier comportant des risques.

Le capital investi n’est pas garanti. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Les revenus distribués ne sont pas garantis non plus et peuvent notamment varier en fonction du niveau d’occupation des immeubles, des loyers encaissés, des charges et des conditions du marché immobilier.

La liquidité constitue également un point important : la revente des parts n’est pas nécessairement immédiate et dépend de l’existence d’une contrepartie.

Le recours au crédit ajoute par ailleurs un risque supplémentaire.

Les échéances du prêt restent dues même si les revenus distribués par les SCPI diminuent ou sont temporairement interrompus.

L’effort d’épargne supporté par l’investisseur peut donc augmenter.

Quels frais faut-il anticiper ?

Avant de réaliser l’opération, il convient de prendre en compte l’ensemble des coûts liés à l’investissement et à son financement.

Ils peuvent notamment comprendre les frais propres à la SCPI, ainsi que les intérêts du crédit, l’assurance emprunteur lorsqu’elle est requise, les frais de dossier et les éventuels frais liés aux garanties.

L’analyse ne doit donc pas se limiter au montant de la mensualité ou au rendement affiché de la SCPI.

Il est nécessaire d’apprécier le coût global de l’opération et sa cohérence avec l'objectif patrimonial poursuivi.

À qui s'adresse le financement de SCPI à crédit ?

Cette solution peut notamment être étudiée pour des investisseurs souhaitant développer ou diversifier leur patrimoine immobilier sans acquérir directement un nouveau bien.

La décision de financement dépend cependant de nombreux critères : revenus, charges, endettement, patrimoine, âge, situation bancaire, montant demandé, durée souhaitée et caractéristiques des SCPI financées.

Chaque projet nécessite donc une étude personnalisée de sa faisabilité.

Financer des parts de SCPI : une stratégie à envisager sur le long terme

L’investissement en SCPI doit généralement être envisagé avec un horizon de détention long.

Le financement à crédit peut constituer un levier intéressant pour développer progressivement son patrimoine, mais il ne transforme pas l’investissement en placement sans risque.

La qualité du projet repose sur l’équilibre entre le montant investi, la durée du crédit, la mensualité, l’effort d’épargne potentiel et la capacité financière de l’investisseur à absorber une évolution défavorable des revenus ou de la valeur des parts.

Vous envisagez de financer l’acquisition de parts de SCPI ?

 

J’étudie votre situation financière et patrimoniale afin d’évaluer la faisabilité de votre projet et de rechercher une solution de financement adaptée auprès de mes partenaires financiers.

 

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