Après 60 ans, peut-on emprunter sans assurance emprunteur ?

Lorsqu’on souhaite emprunter après 60 ou 70 ans, l’assurance emprunteur peut rapidement devenir un sujet important. Avec l’âge, son coût peut augmenter et les conditions d’assurance peuvent devenir plus contraignantes selon la situation de l’emprunteur.

Pourtant, l’assurance emprunteur n’est pas systématiquement indispensable dans toutes les solutions de financement. Certains financements destinés aux seniors peuvent être étudiés avec une assurance facultative, notamment lorsque l’emprunteur dispose d’un patrimoine immobilier ou d’un apport confortable.

Alors, peut-on réellement emprunter après 60 ans sans assurance ? Jusqu’à quel âge ? Et quelles sont les conséquences d’un financement non assuré ?

Faisons le point.

 

Pourquoi l’assurance emprunteur peut-elle devenir un frein après 60 ans ?

Dans un financement immobilier classique, l’assurance emprunteur permet notamment de couvrir certains risques comme le décès ou l’invalidité, selon les garanties souscrites.

Avec l’âge, cette assurance peut toutefois représenter une part importante du coût du financement.

Plusieurs éléments peuvent entrer en ligne de compte :

• l’âge de l’emprunteur ;
• son état de santé ;
• ses éventuels antécédents médicaux ;
• la durée du financement ;
• l’âge atteint en fin de prêt ;
• les garanties demandées.

Pour certains seniors, ce n’est donc pas nécessairement leur capacité financière qui pose problème. Le coût ou les conditions de l’assurance peuvent eux-mêmes compliquer le financement.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas d’obligation légale générale imposant une assurance emprunteur pour obtenir un crédit immobilier.

En revanche, l’établissement prêteur peut demander cette assurance comme condition d’octroi du financement.

Dans les circuits bancaires traditionnels, elle est ainsi très fréquemment exigée.

Mais il existe également des organismes spécialisés capables d’étudier différemment certains dossiers seniors, notamment lorsque l’emprunteur dispose d’un patrimoine immobilier significatif ou d’un apport confortable.

Peut-on donc emprunter sans assurance après 60 ans ?

Oui, certaines solutions de financement que j’étudie permettent une assurance emprunteur facultative.

Cette possibilité peut notamment concerner des emprunteurs disposant d’un patrimoine immobilier ou d’un apport suffisamment important par rapport à leur projet.

Cela ne signifie évidemment pas que tous les financements après 60 ans sont accessibles sans assurance.

L’organisme prêteur étudiera l’ensemble du dossier, notamment les revenus et charges de l’emprunteur, son âge, son patrimoine, son apport, le montant demandé, la durée du financement et les garanties éventuellement mises en place.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire, la valeur du bien apporté en garantie constitue également un élément essentiel de l’analyse.

Un apport confortable peut-il faciliter le financement ?

Oui. L’apport peut modifier l’équilibre d’un projet.

Prenons un exemple simple.

Un emprunteur de 70 ans souhaite acquérir un bien d’une valeur de 400 000 € et dispose de 200 000 € d’apport.

Son besoin de financement n’est alors que de 200 000 €.

Le prêteur n’analyse donc pas la même situation que pour un financement portant sur la quasi-totalité du prix du bien.

Un apport important peut ainsi contribuer à réduire le montant emprunté et le niveau de risque du financement.

Cela ne garantit évidemment pas l’accord du prêteur, mais peut permettre d’envisager des solutions différentes, y compris avec une assurance facultative lorsque les critères du partenaire financier le permettent.

Le patrimoine immobilier peut également constituer un levier

Pour un propriétaire, le patrimoine immobilier peut lui aussi permettre d’envisager d’autres solutions.

Un bien immobilier détenu sans crédit ou avec un capital restant dû limité peut, par exemple, être utilisé comme garantie dans le cadre d’un financement hypothécaire.

L’objectif n’est pas nécessairement de vendre ce patrimoine.

Il peut au contraire servir de levier pour financer un nouveau projet, obtenir de la trésorerie, réaliser des travaux, aider ses enfants ou réorganiser sa situation patrimoniale.

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

L’âge constitue souvent l’une des difficultés rencontrées dans les circuits bancaires traditionnels, notamment lorsque la durée du financement conduit à un âge élevé en fin de prêt.

Il existe néanmoins des solutions spécialisées permettant, selon le dossier et les critères du partenaire financier, d’aller jusqu’à 95 ans en fin de prêt, avec une assurance emprunteur pouvant être facultative.

Cela peut permettre d’étudier des projets qui deviennent plus difficiles à financer dans les circuits traditionnels.

Exemple : emprunter à 72 ans

Prenons le cas d’un emprunteur de 72 ans souhaitant financer un nouveau projet.

Il dispose de revenus réguliers et d’un patrimoine immobilier conséquent. Il souhaite emprunter 150 000 €.

Dans un circuit bancaire traditionnel, son âge en fin de prêt et les conditions de l’assurance peuvent réduire les possibilités de financement.

Une solution spécialisée peut permettre une analyse différente de son dossier en prenant en compte ses revenus, ses charges, son patrimoine, son éventuel apport, le montant demandé et la durée souhaitée.

Certains financements peuvent alors être accordés sans assurance emprunteur obligatoire, sous réserve que le dossier réponde aux critères de l’organisme prêteur.

Cet exemple reste naturellement indicatif : tout financement reste soumis à l’étude et à l’acceptation de l’organisme prêteur.

Que se passe-t-il en cas de décès sans assurance emprunteur ?

C’est probablement le point le plus important à comprendre avant de choisir cette solution.

Lorsqu’un prêt bénéficie d’une assurance décès et que les conditions prévues au contrat sont remplies, l’assureur peut prendre en charge tout ou partie du capital restant dû selon les garanties et la quotité assurée.

Sans assurance décès, cette protection n’existe pas.

Le capital restant dû ne disparaît donc pas au décès de l’emprunteur. La dette devra être traitée dans le cadre de la succession et conformément aux conditions du financement.

La situation patrimoniale et les conséquences pour les héritiers doivent donc être prises en compte avant de retenir un financement sans assurance.

Assurance facultative ne signifie pas absence de garantie

Il faut également distinguer deux notions : l’assurance emprunteur et la garantie du prêt.

L’assurance couvre certains événements concernant l’emprunteur selon les garanties souscrites.

Une hypothèque constitue, quant à elle, une garantie accordée au prêteur sur un bien immobilier.

Il est donc parfaitement possible qu’un financement soit sans assurance emprunteur obligatoire mais avec une garantie hypothécaire.

En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut mettre en œuvre cette garantie dans les conditions prévues par le contrat et la réglementation.

Faut-il systématiquement privilégier un prêt sans assurance ?

Non.

L’objectif n’est pas de supprimer systématiquement l’assurance emprunteur.

Lorsqu’elle est accessible à un coût raisonnable et qu’elle apporte une protection utile à l’emprunteur et à sa famille, elle peut évidemment présenter un réel intérêt.

La bonne question est plutôt :

quelle solution de financement est la plus adaptée à l’âge, au projet et à la situation patrimoniale de l’emprunteur ?

Selon les situations, différentes solutions peuvent être étudiées : financement amortissable, prêt hypothécaire, prêt in fine, prêt relais spécialisé ou prêt viager hypothécaire.

À retenir

Après 60 ou 70 ans, l’assurance emprunteur ne constitue pas nécessairement un obstacle définitif à un projet de financement.

Certaines solutions spécialisées permettent d’étudier des financements avec une assurance facultative, notamment lorsque l’emprunteur dispose d’un patrimoine immobilier ou d’un apport confortable.

Certaines solutions peuvent également permettre d’aller jusqu’à 95 ans en fin de prêt, sous réserve des critères du partenaire financier et de l’étude du dossier.

L’absence d’assurance doit néanmoins être examinée avec attention, notamment en raison de ses conséquences en cas de décès.

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Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

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