Actualités & Conseils

Comment obtenir de la trésorerie grâce à son patrimoine immobilier ?

Être propriétaire d’un bien immobilier représente un patrimoine important. Pourtant, cette valeur reste souvent immobilisée dans la pierre.

Lorsqu’un besoin de trésorerie apparaît, il peut être possible, selon la situation de l’emprunteur et les caractéristiques de son patrimoine, d’étudier un financement garanti par un bien immobilier.

Cette solution peut permettre de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine sans nécessairement vendre son bien.

Qu’est-ce que la trésorerie hypothécaire ?

La trésorerie hypothécaire consiste à obtenir un financement en apportant un bien immobilier en garantie.

Une hypothèque est alors prise sur le bien au profit de l’établissement prêteur. Le propriétaire conserve néanmoins la propriété de son bien et peut continuer à l’occuper ou à le louer selon sa situation.

La valeur du patrimoine immobilier constitue donc un élément essentiel de l’étude, mais elle n’est pas le seul critère pris en compte.

La situation financière de l’emprunteur, ses revenus, ses charges, son âge, son endettement, la nature du projet ainsi que les caractéristiques du bien donné en garantie sont également analysés.

Quels biens peuvent être apportés en garantie ?

Selon les critères de l’établissement financier, différents types de biens immobiliers peuvent être étudiés :

• résidence principale ;
• résidence secondaire ;
• bien locatif ;
• patrimoine immobilier détenu dans certaines structures patrimoniales.

Le bien doit notamment présenter une valeur suffisante au regard du montant du financement demandé.

Une expertise immobilière peut être réalisée afin de déterminer la valeur retenue par l’établissement prêteur.

Combien peut-on emprunter grâce à son patrimoine immobilier ?

La totalité de la valeur du bien immobilier n’est généralement pas financée.

L’établissement prêteur détermine un montant maximal en fonction notamment de la valeur du bien apporté en garantie et du ratio hypothécaire qu’il accepte.

Exemple simplifié :

Un propriétaire possède un bien estimé à 500 000 €.

Cela ne signifie pas qu’il pourra emprunter 500 000 €. Le montant réellement envisageable dépendra du ratio retenu par l’établissement financier, mais également de l’ensemble de la situation de l’emprunteur.

La valeur immobilière constitue donc une garantie importante, mais elle ne dispense pas d’une étude complète du dossier.

Quels projets peuvent être financés ?

La trésorerie obtenue grâce à un financement hypothécaire peut répondre à différents besoins personnels ou patrimoniaux, selon les conditions du financement proposé.

Elle peut notamment permettre de :

• réaliser des travaux ;
• financer un nouveau projet immobilier ;
• aider ses enfants ou anticiper une transmission ;
• disposer d'une trésorerie personnelle ;
• financer certains projets familiaux ;
• réorganiser son patrimoine ;
• refinancer certaines dettes ou certains crédits lorsque le montage le permet ;
• Financer l'achat d'un bien à l'étranger.

L'utilisation des fonds dépend toutefois du produit financier et des conditions fixées par l'établissement prêteur.

Faut-il vendre son bien immobilier ?

Non.

C’est précisément l’un des intérêts d’un financement garanti par une hypothèque : mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine tout en restant propriétaire du bien.

L’hypothèque constitue une garantie accordée au prêteur. Elle ne correspond pas à un transfert de propriété.

Le propriétaire conserve donc son patrimoine immobilier, sous réserve naturellement de respecter ses obligations au titre du financement.

Est-il possible d’obtenir une trésorerie après 60 ans ?

L’âge peut rendre l’accès au crédit bancaire traditionnel plus complexe, notamment en raison de la durée du financement ou du coût de l’assurance emprunteur.

Pour autant, être âgé de plus de 60 ans ne signifie pas automatiquement qu’il est impossible d’emprunter.

Certaines solutions de financement patrimonial sont spécifiquement étudiées pour des emprunteurs seniors.

Selon le profil et le projet, différentes solutions peuvent être envisagées : prêt hypothécaire amortissable, financement in fine ou encore prêt viager hypothécaire.

Le choix dépend notamment des revenus, de l’âge, du patrimoine immobilier, du montant recherché et de l’objectif poursuivi.

Quels sont les coûts d’un financement hypothécaire ?

Un financement garanti par une hypothèque entraîne différents frais qu’il convient d’intégrer dans l’analyse du projet.

Selon le montage, il peut notamment comprendre :

• les intérêts du crédit ;
• les frais de dossier ;
• les frais liés à l’expertise du bien ;
• les frais de garantie hypothécaire et d’acte ;
• les éventuels frais d’assurance ;
• les honoraires d’intermédiation lorsqu’ils sont applicables.

Il est donc important de ne pas regarder uniquement le montant de trésorerie obtenu, mais également le coût global du financement et son adéquation avec le projet poursuivi.

À qui s’adresse la trésorerie hypothécaire ?

Cette solution peut notamment intéresser des propriétaires disposant d’un patrimoine immobilier significatif mais souhaitant éviter de vendre un bien pour financer un nouveau projet.

Elle peut également répondre à certaines situations pour lesquelles les solutions bancaires classiques sont insuffisantes ou peu adaptées.

Pour autant, posséder un bien immobilier ne garantit pas l’obtention d’un financement.

Chaque dossier nécessite une étude individuelle.

Les points essentiels à retenir
La trésorerie hypothécaire permet de transformer une partie de la valeur immobilisée dans un patrimoine immobilier en capacité de financement.

Le propriétaire conserve son bien, tandis qu’une hypothèque vient garantir le financement.

Mais la valeur du patrimoine ne constitue qu’une partie de l’analyse : le montant recherché, les revenus, les charges, l’endettement, l’âge, la nature du projet et les caractéristiques du bien sont également déterminants.

L’objectif n’est donc pas d’emprunter simplement parce qu’un patrimoine existe, mais de construire un financement cohérent avec la situation patrimoniale et financière de l’emprunteur.

Vous souhaitez savoir si votre patrimoine peut permettre de financer un projet ?

Chaque situation patrimoniale est différente.

Une étude préalable permet d’évaluer la valeur du patrimoine mobilisable, le montant de financement envisageable et les solutions susceptibles de correspondre au projet.

Je peux étudier votre situation et vérifier la faisabilité d’un financement adapté à votre patrimoine et à votre projet.
 
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Trésorerie & patrimoine

Comment fonctionne l’achat de parts de SCPI à crédit ?

Le principe consiste à souscrire un crédit destiné à financer l’acquisition de parts d’une ou plusieurs SCPI éligibles auprès de l’organisme prêteur.

Contrairement à l’acquisition directe d’un bien immobilier, l’investisseur n’achète pas lui-même un appartement ou un immeuble.

Il devient propriétaire de parts d’une société qui détient et gère un patrimoine immobilier.

La société de gestion s’occupe notamment de l’acquisition des actifs, de leur gestion, de la recherche des locataires et de la perception des loyers.

En contrepartie de son investissement, le détenteur de parts peut percevoir des distributions, dont le montant n’est pas garanti et peut évoluer dans le temps.

Peut-on financer des SCPI sans apport ?

Selon le profil de l’emprunteur, le projet et les conditions de l’organisme prêteur, un financement de parts de SCPI peut être étudié avec ou sans apport personnel.

L’absence d’apport n'est donc pas nécessairement un obstacle.

L’organisme financier analyse cependant la situation globale de l’emprunteur : revenus, charges, endettement, reste à vivre, patrimoine, âge et capacité à supporter les échéances du crédit.

Certains frais liés à l’opération peuvent également rester à la charge de l’investisseur.

La possibilité de financer l’intégralité de l’acquisition doit donc être appréciée au cas par cas.

Quelle durée pour un financement de parts de SCPI ?

Le financement des parts de SCPI s’inscrit généralement dans une logique de moyen ou long terme.

Selon le dossier et les conditions du partenaire financier, la durée peut notamment être étudiée jusqu’à 20 ans.

Une durée plus longue permet généralement de réduire la mensualité du crédit, mais augmente en contrepartie son coût total.

La durée doit donc être choisie en fonction de la situation financière de l’emprunteur, de son âge, de son objectif patrimonial et de l’effort d’épargne qu’il peut supporter.

Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Le financement de SCPI peut prendre différentes formes.

Le prêt amortissable
Avec un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts.

Le capital restant dû diminue donc progressivement pendant toute la durée du financement.

Il s’agit du fonctionnement le plus classique.

Le prêt in fine
Pour certains profils patrimoniaux, un financement in fine peut également être étudié.

Pendant la durée du crédit, l’emprunteur paie les intérêts selon les modalités prévues au contrat et le capital est remboursé à l’échéance.

Ce type de montage répond à une logique patrimoniale particulière et nécessite une analyse plus approfondie de la situation de l’investisseur ainsi que des garanties demandées par l’établissement prêteur.

Quelle garantie pour financer des parts de SCPI ?

L'une des particularités de ce financement réside dans sa garantie.

Le financement peut être garanti par le nantissement des parts de SCPI financées.

Le nantissement permet à l’organisme prêteur de disposer d’une garantie sur les parts acquises pendant la durée du crédit.

Cela distingue notamment ce financement d’autres solutions nécessitant la prise d’une hypothèque sur un bien immobilier détenu par l’emprunteur.

Selon le dossier, le montant financé et les conditions du prêteur, des garanties complémentaires peuvent néanmoins être demandées.

Toutes les SCPI peuvent-elles être financées à crédit ?

Non.

Les organismes spécialisés dans le financement de SCPI travaillent généralement avec une sélection de SCPI référencées et éligibles au financement.

Toutes les SCPI disponibles sur le marché ne peuvent donc pas nécessairement être intégrées dans une opération financée à crédit.

La faisabilité du projet dépend à la fois du profil de l’emprunteur et des SCPI envisagées.

Il est donc préférable de vérifier la possibilité de financement avant de finaliser son projet d’investissement.

Faut-il changer de banque pour financer des SCPI ?

Le recours à un organisme financier spécialisé ne signifie pas nécessairement qu’il faut transférer ses comptes bancaires.

Dans les solutions que j'étudie, vous conservez votre banque et vos comptes habituels.

Les échéances du financement sont directement prélevées par l’organisme prêteur sur votre compte bancaire.

Il n’est donc pas nécessaire de changer de banque pour mettre en place le financement.

Pourquoi acheter des SCPI à crédit ?

Le principal intérêt du financement à crédit réside dans la possibilité d’utiliser l’effet de levier pour constituer progressivement un patrimoine.

Au lieu de mobiliser immédiatement l’intégralité du capital nécessaire à l’investissement, l’acquisition est financée par le crédit.

Les distributions éventuellement versées par les SCPI peuvent contribuer au financement de l’opération.

Il subsiste cependant généralement un effort d’épargne, correspondant notamment à la différence entre les échéances du crédit, les revenus effectivement perçus et les autres charges ou frais liés à l’investissement.

Cet effort peut évoluer pendant toute la durée du financement.

Quels sont les risques d'un investissement en SCPI à crédit ?

Une SCPI reste un investissement immobilier comportant des risques.

Le capital investi n’est pas garanti. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Les revenus distribués ne sont pas garantis non plus et peuvent notamment varier en fonction du niveau d’occupation des immeubles, des loyers encaissés, des charges et des conditions du marché immobilier.

La liquidité constitue également un point important : la revente des parts n’est pas nécessairement immédiate et dépend de l’existence d’une contrepartie.

Le recours au crédit ajoute par ailleurs un risque supplémentaire.

Les échéances du prêt restent dues même si les revenus distribués par les SCPI diminuent ou sont temporairement interrompus.

L’effort d’épargne supporté par l’investisseur peut donc augmenter.

Quels frais faut-il anticiper ?

Avant de réaliser l’opération, il convient de prendre en compte l’ensemble des coûts liés à l’investissement et à son financement.

Ils peuvent notamment comprendre les frais propres à la SCPI, ainsi que les intérêts du crédit, l’assurance emprunteur lorsqu’elle est requise, les frais de dossier et les éventuels frais liés aux garanties.

L’analyse ne doit donc pas se limiter au montant de la mensualité ou au rendement affiché de la SCPI.

Il est nécessaire d’apprécier le coût global de l’opération et sa cohérence avec l'objectif patrimonial poursuivi.

À qui s'adresse le financement de SCPI à crédit ?

Cette solution peut notamment être étudiée pour des investisseurs souhaitant développer ou diversifier leur patrimoine immobilier sans acquérir directement un nouveau bien.

La décision de financement dépend cependant de nombreux critères : revenus, charges, endettement, patrimoine, âge, situation bancaire, montant demandé, durée souhaitée et caractéristiques des SCPI financées.

Chaque projet nécessite donc une étude personnalisée de sa faisabilité.

Financer des parts de SCPI : une stratégie à envisager sur le long terme

L’investissement en SCPI doit généralement être envisagé avec un horizon de détention long.

Le financement à crédit peut constituer un levier intéressant pour développer progressivement son patrimoine, mais il ne transforme pas l’investissement en placement sans risque.

La qualité du projet repose sur l’équilibre entre le montant investi, la durée du crédit, la mensualité, l’effort d’épargne potentiel et la capacité financière de l’investisseur à absorber une évolution défavorable des revenus ou de la valeur des parts.

Vous envisagez de financer l’acquisition de parts de SCPI ?

 

J’étudie votre situation financière et patrimoniale afin d’évaluer la faisabilité de votre projet et de rechercher une solution de financement adaptée auprès de mes partenaires financiers.

 

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Patrimoine & investissement

Qu’est-ce qu’un regroupement de crédits ?

Le regroupement de crédits, également appelé rachat de crédits, consiste à réunir plusieurs crédits ou dettes en cours au sein d’un nouveau financement unique.

L’objectif est principalement de réorganiser le budget de l’emprunteur en remplaçant plusieurs mensualités par une seule mensualité, calculée sur une nouvelle durée de remboursement.

Selon la situation, le regroupement peut concerner des crédits à la consommation, des prêts personnels, des crédits renouvelables, un crédit automobile ou encore, dans certaines opérations, un crédit immobilier et certaines autres dettes.

La diminution de la mensualité est généralement obtenue grâce à l’allongement de la durée de remboursement. Elle peut donc entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Pourquoi regrouper ses crédits ?

Au fil des années, plusieurs financements peuvent s’accumuler et représenter une charge mensuelle importante.

Le regroupement de crédits peut permettre de réorganiser ces engagements autour d’une mensualité unique, davantage adaptée à la situation actuelle de l’emprunteur.

Cette opération peut notamment être envisagée pour retrouver une marge de manœuvre dans son budget, anticiper une baisse de revenus, préparer un passage à la retraite ou simplifier la gestion de plusieurs crédits.

Elle peut également permettre, sous certaines conditions, d’intégrer au nouveau financement une trésorerie destinée à un nouveau projet.

Le regroupement de crédits ne fait toutefois pas disparaître les sommes dues : il s’agit d’un nouveau financement qui rembourse les créanciers concernés et réorganise la dette sur une nouvelle durée.

Quels crédits et dettes peuvent être regroupés ?

Selon les établissements prêteurs et la situation de l’emprunteur, différents types de financements peuvent être intégrés à une opération de regroupement.

Il peut notamment s’agir de :

• prêts personnels ;
• crédits automobiles ;
• crédits travaux ;
• crédits renouvelables ;
• crédits à la consommation ;
• prêt immobilier, selon le montage ;
• découverts bancaires ;
• certaines dettes, sous réserve de leur nature et de leur acceptation par le prêteur.

Il n’est pas toujours nécessaire de regrouper l’intégralité des crédits en cours. La structure de l’opération est déterminée en fonction de la situation financière, du projet et des critères de l’établissement prêteur.

Le regroupement de crédits est-il réservé aux propriétaires ?

Non. Le regroupement de crédits n’est pas réservé aux propriétaires.

Certaines solutions peuvent être accessibles aux locataires ou aux personnes hébergées, tandis que d’autres sont spécifiquement destinées aux propriétaires ou aux accédants à la propriété.

Pour un propriétaire, différentes solutions peuvent être étudiées selon le montant à financer, son patrimoine immobilier, ses revenus et son niveau d’endettement.

Un regroupement peut ainsi être réalisé sans garantie hypothécaire lorsque le dossier et le produit financier le permettent.

Dans d’autres situations, une garantie hypothécaire sur un bien immobilier peut être nécessaire ou permettre d’envisager une opération différente.

Être propriétaire ne signifie donc pas qu’une hypothèque sera systématiquement prise sur le logement.

Comment la nouvelle mensualité est-elle déterminée ?

Le nouvel établissement financier étudie les crédits et les dettes à reprendre ainsi que la situation globale de l’emprunteur.

Le montant du nouveau financement correspond aux sommes nécessaires au remboursement des engagements retenus dans l’opération, auxquelles peuvent s’ajouter certains frais et, lorsque cela est possible, une trésorerie complémentaire.

Une nouvelle durée de remboursement est ensuite déterminée.

En répartissant le remboursement sur une durée plus longue, il est possible de réduire la charge mensuelle consacrée aux crédits.

La mensualité proposée doit toutefois rester cohérente avec les revenus, les charges, la situation familiale et patrimoniale ainsi qu'avec la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Une mensualité plus faible signifie-t-elle un crédit moins cher ?

Non. C’est un point essentiel à comprendre.

Une diminution des mensualités est généralement obtenue par un allongement de la durée de remboursement.

L’emprunteur rembourse alors une somme moins importante chaque mois, mais potentiellement pendant plus longtemps.

Cet allongement, auquel s’ajoutent les intérêts et les différents frais liés à la nouvelle opération, peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Il est donc important de ne pas comparer uniquement la mensualité avant et après l’opération.

Avant de s’engager, il convient également d’examiner la nouvelle durée, le taux, les frais, le coût total du financement et la situation budgétaire obtenue après l'opération.

Peut-on obtenir une trésorerie supplémentaire ?

Selon le dossier et les critères de l’établissement prêteur, une trésorerie complémentaire peut parfois être intégrée au regroupement de crédits.

Elle peut permettre de financer un projet sans souscrire parallèlement un nouveau crédit : travaux, achat d’un véhicule, dépenses liées au logement ou autre besoin personnel.

Cette trésorerie n’est toutefois pas une somme offerte. Elle est intégrée au nouveau financement et doit être remboursée, avec les intérêts correspondants.

Son montant doit donc rester cohérent avec la situation financière de l’emprunteur et sa capacité de remboursement.

Regroupement avec ou sans garantie hypothécaire : quelle différence ?

Un regroupement de crédits peut, selon les situations, être réalisé avec ou sans garantie hypothécaire.

Dans un regroupement sans garantie hypothécaire, aucun bien immobilier n’est donné en garantie du nouveau prêt. Cette solution peut concerner différents profils selon les critères de l’établissement prêteur.

Dans un regroupement avec garantie hypothécaire, un bien immobilier appartenant à l’emprunteur est utilisé pour garantir le financement. Une hypothèque est alors inscrite sur le bien.

Le choix du montage dépend notamment de la nature et du montant des crédits à reprendre, de la situation de l’emprunteur, de la valeur de son patrimoine et des critères du prêteur.

La présence d'un patrimoine immobilier peut donc ouvrir différentes possibilités, mais une hypothèque n’est pas systématique.

Quels sont les principaux critères étudiés ?

Chaque demande fait l’objet d’une analyse globale.

L’établissement financier examine notamment :

• les revenus et leur stabilité ;
• les charges du foyer ;
• les crédits et dettes en cours ;
• la situation bancaire ;
• la capacité de remboursement ;
• l’âge de l’emprunteur ;
• la situation professionnelle et familiale ;
• le patrimoine immobilier lorsqu’il existe ;
• la nature du projet et le montant demandé

Pour les opérations assorties d’une garantie hypothécaire, la valeur et les caractéristiques du bien immobilier sont également des éléments importants de l’étude.

L’acceptation du financement reste dans tous les cas soumise aux critères et à la décision de l’établissement prêteur.

Quels frais faut-il prendre en compte ?

Un regroupement de crédits entraîne la mise en place d’un nouveau financement et peut donc générer différents frais.

Selon l’opération, il peut notamment s’agir de frais de dossier, d’éventuelles indemnités liées au remboursement anticipé des anciens crédits, de frais d’intermédiation ou encore du coût d’une assurance lorsqu’elle est souscrite.

Lorsqu’une garantie hypothécaire est nécessaire, des frais supplémentaires liés à la garantie et aux actes peuvent également s’ajouter.

Ces différents éléments doivent être intégrés à l’analyse du coût global de l’opération.

Quels sont les avantages et les points de vigilance ?

Le regroupement de crédits peut permettre de simplifier la gestion du budget grâce à une mensualité unique et de diminuer la charge mensuelle consacrée au remboursement des crédits.

Il peut également permettre d’adapter les remboursements à une nouvelle situation financière et, dans certains cas, de financer simultanément un nouveau projet.

Mais la diminution de la mensualité ne doit pas masquer les conséquences de l’opération.

Une durée de remboursement plus longue peut augmenter le coût total du crédit.

Il convient également de prendre en compte les frais liés au nouveau financement et, lorsqu’une hypothèque est utilisée, les conséquences liées à la mise en garantie d’un bien immobilier.

L’intérêt d’un regroupement doit donc être apprécié en fonction de l’ensemble de la situation, et pas uniquement à partir de la baisse obtenue sur la mensualité.

Le regroupement de crédits est-il adapté à votre situation ?

Le regroupement de crédits peut être une solution pour réorganiser un budget devenu difficile à équilibrer ou simplement pour adapter ses remboursements à une nouvelle situation.

Il peut concerner des propriétaires comme des non-propriétaires et être réalisé, selon les dossiers et les solutions disponibles, avec ou sans garantie hypothécaire.

Mais chaque situation est différente.

Avant toute décision, il est essentiel de comparer la mensualité obtenue, la nouvelle durée de remboursement, le coût total de l’opération, les frais associés et les éventuelles garanties demandées.

Une étude personnalisée permet de déterminer si le regroupement de crédits présente un réel intérêt au regard de la situation financière et des objectifs de l’emprunteur.

 

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Regroupement de crédits

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est une solution de financement permettant à un propriétaire d’obtenir des liquidités en utilisant un bien immobilier comme garantie.

Contrairement à un crédit immobilier classique, le prêt viager hypothécaire ne nécessite généralement pas le remboursement de mensualités pendant la durée du prêt. Le capital emprunté et les intérêts qui se capitalisent au fil du temps sont remboursés au dénouement du prêt.

L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son logement. Une hypothèque est inscrite sur le bien afin de garantir le remboursement du financement.

Le montant pouvant être accordé dépend notamment de la valeur du bien immobilier, de l’âge de l’emprunteur et des conditions du prêteur.

Le prêt viager hypothécaire présente toutefois une particularité importante : les intérêts s’ajoutent progressivement au capital restant dû. Le montant à rembourser augmente donc avec le temps. Son coût et ses conséquences sur le patrimoine transmis doivent être examinés attentivement avant toute décision.

Comment fonctionne un prêt viager hypothécaire ?

Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier de l’emprunteur.

Après l’étude de la situation et du projet, le bien immobilier proposé en garantie fait généralement l’objet d’une expertise afin d’en déterminer la valeur. Le prêteur détermine ensuite le montant susceptible d’être financé en fonction notamment de cette valeur et de l’âge de l’emprunteur.

Une fois le financement accepté et les formalités réalisées, les fonds sont versés à l’emprunteur.

Pendant la vie du prêt, celui-ci conserve la propriété et l’usage de son logement. En contrepartie, une hypothèque est prise sur le bien.

Dans la formule classique du prêt viager hypothécaire, l’emprunteur ne rembourse pas chaque mois le capital et les intérêts. Les intérêts sont ajoutés progressivement au capital emprunté.

Le remboursement intervient au dénouement du prêt, notamment lors du décès de l’emprunteur, ou plus tôt en cas de remboursement anticipé.

Quels projets peut-on financer avec un prêt viager hypothécaire ?

Les sommes obtenues dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire peuvent être utilisées pour financer différents projets personnels.

Elles peuvent notamment permettre de :

• disposer d’une trésorerie complémentaire ;
• financer des travaux dans son logement ;
• adapter son habitation à l’avancée en âge ;
• améliorer son quotidien ;
• aider financièrement ses enfants ou ses proches ;
• financer un projet personnel ;
• réorganiser certaines dettes ou certains crédits selon la situation

Le prêt viager hypothécaire est un crédit dont l’utilisation des fonds est relativement libre, à l’exclusion du financement d’une activité professionnelle.

Il ne s’agit donc pas uniquement d’une solution destinée à compléter ses revenus. Il peut également constituer un outil de mobilisation d’une partie de son patrimoine immobilier pour réaliser un projet sans vendre immédiatement son logement.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt viager hypothécaire ?

L’accès au prêt viager hypothécaire dépend de l’étude du dossier et des critères de l’établissement prêteur.

L’emprunteur doit être propriétaire d’un bien immobilier pouvant être proposé en garantie. La nature, la localisation, la valeur et les caractéristiques du bien sont notamment étudiées.

L’âge de l’emprunteur intervient également dans la détermination du montant susceptible d’être accordé. Plus largement, le prêteur réalise une analyse de la situation patrimoniale et du projet.

L’un des particularismes du prêt viager hypothécaire réside dans le fait que son fonctionnement repose largement sur la valeur du bien donné en garantie.

Il n'est par ailleurs pas nécessaire de souscrire une assurance emprunteur couvrant le décès ou l'invalidité comme cela peut être demandé dans le cadre de nombreux crédits immobiliers classiques.

L’acceptation du financement et son montant restent dans tous les cas soumis à l’analyse et à la décision de l’établissement prêteur.

Comment fonctionnent les intérêts et quel est le coût du prêt ?

C’est l’un des points essentiels à comprendre avant de souscrire un prêt viager hypothécaire.

Dans sa formule classique, les intérêts ne sont pas réglés mensuellement. Ils viennent s’ajouter au capital restant dû et produisent eux-mêmes des intérêts.

On parle d’intérêts capitalisés.

Par conséquent, plus le prêt reste en place longtemps, plus le montant total à rembourser est susceptible d’augmenter.

À ces intérêts peuvent également s’ajouter différents frais liés à la mise en place du financement, notamment l’expertise du bien, les frais liés à la garantie hypothécaire, les actes nécessaires, les éventuels frais de dossier ainsi que les honoraires d’intermédiation lorsqu’ils sont applicables.

Il est donc indispensable de ne pas regarder uniquement le montant obtenu au départ.

Avant de s’engager, il convient d’examiner le coût global du financement, les modalités de capitalisation des intérêts et leurs conséquences sur le patrimoine qui pourra être transmis aux héritiers.

Reste-t-on propriétaire de son logement ?

Oui. La souscription d’un prêt viager hypothécaire n’entraîne pas la vente du logement.

L’emprunteur conserve la pleine propriété de son bien et peut continuer à l’occuper.

L’hypothèque constitue une garantie au bénéfice du prêteur. Elle ne transfère pas la propriété du logement à celui-ci.

Cette distinction est importante, notamment parce que le prêt viager hypothécaire est parfois confondu avec la vente en viager.

Dans une vente en viager, le bien immobilier est vendu. Dans un prêt viager hypothécaire, le propriétaire emprunte en donnant son bien immobilier en garantie.

Peut-on rembourser un prêt viager hypothécaire par anticipation ?

Le prêt viager hypothécaire n’oblige pas nécessairement l’emprunteur à attendre son décès pour mettre fin au financement.

Il est possible de rembourser le prêt par anticipation, dans les conditions prévues par le contrat et la réglementation applicable.

Cette possibilité peut notamment être utilisée lorsque la situation patrimoniale évolue, lorsque l’emprunteur souhaite vendre son bien ou lorsqu’il dispose ultérieurement des ressources nécessaires pour rembourser le financement.

Le montant à régler correspond alors au capital restant dû augmenté des intérêts accumulés et, le cas échéant, des frais ou indemnités prévus.

Les conditions précises d’un remboursement anticipé doivent donc être vérifiées dans l’offre de prêt avant la souscription.

Que se passe-t-il au décès de l’emprunteur ?

Au décès de l’emprunteur, le prêt arrive à son dénouement et la dette doit être remboursée.

Les héritiers peuvent alors examiner les différentes possibilités qui s’offrent à eux en fonction de la succession et de leur souhait concernant le bien immobilier.

Ils peuvent notamment choisir de conserver le bien en procédant au remboursement de la dette avec leurs propres ressources ou au moyen d’un autre financement.

Ils peuvent également décider de vendre le bien afin de permettre le remboursement du prêt.

Le montant de la dette comprend alors le capital emprunté ainsi que les intérêts capitalisés et les sommes restant éventuellement dues conformément au contrat.

Le prêt viager hypothécaire a donc nécessairement un impact potentiel sur le patrimoine transmis aux héritiers, puisque la dette devra être réglée lors de son dénouement.

Les héritiers sont protégés par la loi

C’est un point essentiel du prêt viager hypothécaire : la dette est plafonnée à la valeur du bien immobilier donné en garantie au moment du dénouement du prêt.

Ainsi, si le montant du capital et des intérêts accumulés devient supérieur à la valeur du bien, les héritiers n’ont pas à supporter personnellement la différence.

À l’inverse, lorsque la valeur du bien est supérieure au montant restant dû, la différence revient à la succession après remboursement du prêteur.

Cette protection constitue une caractéristique fondamentale du prêt viager hypothécaire. Elle n’empêche toutefois pas le financement d’avoir un impact sur le patrimoine transmis, puisque le capital emprunté et les intérêts capitalisés viennent diminuer la valeur nette restant dans la succession.

C’est pourquoi le coût du financement et ses conséquences successorales doivent être clairement évalués avant la souscription.

Quels sont les avantages et les points de vigilance du prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire peut présenter plusieurs intérêts pour un propriétaire souhaitant mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier sans vendre son logement.

Il permet notamment de disposer de liquidités tout en restant propriétaire de son bien, sans remboursement mensuel du capital et des intérêts dans sa formule classique.

L’absence d’assurance emprunteur obligatoire peut également constituer une caractéristique intéressante pour certains profils.

Mais ces avantages doivent être mis en perspective avec plusieurs points de vigilance.

Le premier concerne le coût du financement. La capitalisation des intérêts entraîne une augmentation progressive de la dette au fil du temps.

Le deuxième concerne la transmission du patrimoine. Puisque le prêt devra être remboursé lors de son dénouement, le montant restant aux héritiers pourra être réduit.

Enfin, comme pour tout financement garanti par un bien immobilier, il est nécessaire de bien comprendre les engagements pris, les frais, les conditions de remboursement et les conséquences d’une éventuelle évolution de la situation de l’emprunteur.

Le prêt viager hypothécaire est-il adapté à votre situation ?

Le prêt viager hypothécaire peut constituer une solution intéressante pour certains propriétaires souhaitant transformer une partie de la valeur de leur patrimoine immobilier en liquidités tout en conservant leur logement.

Mais il ne constitue pas une solution universelle.

Son intérêt dépend du projet, de l’âge de l’emprunteur, de la valeur et des caractéristiques du bien, de la situation patrimoniale ainsi que des objectifs de transmission.

Avant toute décision, il est donc essentiel de comparer le montant obtenu, le coût du financement, l’évolution prévisible de la dette et les conséquences patrimoniales et successorales.

Une étude personnalisée permet de déterminer si le prêt viager hypothécaire est réellement adapté à la situation et s’il existe éventuellement d’autres solutions de financement à envisager.

 

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Prêt viager hypothécaire