SCI : comment récupérer ou refinancer un compte courant d’associé ?

Dans une SCI, les associés peuvent être amenés à avancer personnellement des fonds pour financer une acquisition, réaliser des travaux ou répondre à un besoin de trésorerie. Ces sommes sont alors généralement inscrites en compte courant d’associé.

Avec le temps, ces avances peuvent représenter des montants importants immobilisés dans la société. L’associé peut alors souhaiter récupérer tout ou partie de ces fonds sans vendre le patrimoine immobilier détenu par la SCI.

Le refinancement du compte courant d’associé peut, dans certaines situations, permettre à la SCI de mobiliser la valeur de son patrimoine immobilier afin de rembourser les sommes avancées par ses associés. Comment fonctionne cette opération et quels sont les principaux critères étudiés ?

 

Qu’est-ce qu’un compte courant d’associé dans une SCI ?

Le compte courant d’associé correspond à des sommes mises à disposition de la SCI par un associé, en complément de ses apports au capital.

Concrètement, lorsqu’un associé finance personnellement une partie d’une acquisition, des travaux ou apporte de la trésorerie à la société, celle-ci peut devenir débitrice à son égard.

Ces sommes apparaissent alors au passif du bilan de la SCI sous la forme d’une dette envers l’associé.

Le compte courant d’associé ne doit donc pas être confondu avec le capital social : il représente une créance de l’associé sur la société.

Pourquoi vouloir récupérer son compte courant d’associé ?

Un associé peut avoir injecté une somme importante dans une SCI plusieurs années auparavant.

Entre-temps, le patrimoine immobilier détenu par la société peut avoir pris de la valeur, les emprunts initiaux peuvent avoir été partiellement remboursés et la situation patrimoniale de la SCI peut avoir évolué.

L’associé peut alors souhaiter récupérer tout ou partie de son compte courant pour disposer personnellement de liquidités, financer un nouveau projet ou réorganiser son patrimoine.

La difficulté est que la SCI ne dispose pas nécessairement de la trésorerie permettant de rembourser immédiatement cette dette, même lorsqu’elle détient un patrimoine immobilier important.

Comment refinancer un compte courant d’associé ?

Le principe consiste à étudier un nouveau financement au niveau de la SCI.

Lorsque la société possède un bien immobilier pouvant être apporté en garantie, sa valeur peut, selon le dossier et les critères de l’établissement prêteur, permettre d’obtenir un financement.

Les fonds obtenus par la SCI peuvent alors servir à rembourser tout ou partie du compte courant d’associé, lorsque cette destination est acceptée dans le cadre du financement.

La SCI remplace ainsi une dette qu’elle avait envers son associé par un financement auprès d’un établissement financier.

L’associé récupère les sommes correspondant à sa créance, tandis que la SCI conserve son patrimoine immobilier.

Faut-il vendre un bien détenu par la SCI ?

Non, pas nécessairement.

C’est justement l’un des intérêts potentiels du refinancement : permettre de mobiliser une partie de la valeur du patrimoine immobilier de la SCI sans devoir vendre le bien concerné.

Une garantie hypothécaire peut être prise sur un bien immobilier détenu par la société au bénéfice de l’établissement prêteur.

La SCI demeure propriétaire de son patrimoine, mais elle contracte en contrepartie une nouvelle dette qui devra être remboursée conformément aux conditions du financement.

Quels biens immobiliers peuvent être concernés ?

L’étude dépend de la nature du patrimoine détenu par la SCI et des critères de l’établissement prêteur.

Il peut notamment s’agir, selon les dossiers, d’un immeuble de rapport, de locaux, d’un bien résidentiel ou d’autres actifs immobiliers compatibles avec les critères du financement recherché.

La localisation du bien, sa valeur, son occupation, les revenus qu’il génère ainsi que les éventuelles garanties déjà inscrites sont susceptibles d’être examinés.

Une expertise immobilière peut également être demandée afin de déterminer la valeur retenue par le prêteur.

Le bien doit-il être entièrement payé ?

Pas nécessairement.

Un bien immobilier peut encore faire l’objet d’un crédit lorsqu’une opération de refinancement est étudiée.

Il faut alors tenir compte du capital restant dû, des garanties déjà existantes et de la valeur actuelle du bien.

L’établissement financier analyse la dette existante et le nouveau financement envisagé afin de déterminer si l’opération est réalisable.

Dans certaines situations, le financement existant peut également devoir être intégré ou réorganisé dans le nouveau montage.

Quel montant peut être refinancé ?

Le montant susceptible d’être financé ne dépend pas uniquement du solde du compte courant d’associé.

L’établissement prêteur examine notamment la valeur du patrimoine immobilier apporté en garantie, les dettes existantes, les revenus de la SCI, sa capacité à supporter le nouveau financement ainsi que la nature de l’opération.

Le montant du compte courant doit également pouvoir être identifié et justifié dans la comptabilité de la société.

Posséder un patrimoine immobilier d’une valeur importante ne signifie donc pas que la totalité de cette valeur pourra être mobilisée.

Quels documents peuvent être nécessaires ?

L’étude d’un refinancement de SCI nécessite généralement une vision précise de la situation juridique, comptable et patrimoniale de la société.

Selon le dossier, peuvent notamment être demandés :

• les statuts de la SCI ;
• les derniers comptes ou documents comptables disponibles ;
• les relevés des comptes courants d’associés ;
• les tableaux d’amortissement des crédits existants ;
• les justificatifs de revenus locatifs ;
• les baux lorsque les biens sont loués ;
• les titres de propriété ;
• les éléments permettant d’évaluer les biens immobiliers ;
• les informations financières et patrimoniales concernant les associés lorsque leur analyse est nécessaire.
  
  

La liste exacte dépend naturellement de la structure de la SCI et des critères de l’établissement consulté.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : est-ce la même chose ?

Le régime fiscal de la SCI fait partie des éléments à prendre en compte lors de l’étude.

Une SCI relevant de l’impôt sur le revenu et une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne présentent pas nécessairement la même organisation comptable, fiscale et patrimoniale.

Le remboursement d’un compte courant d’associé doit également être distingué d’une distribution de bénéfices : il correspond, en principe, au remboursement d’une créance préexistante de l’associé sur la société.

Toutefois, les conséquences comptables, fiscales et juridiques doivent être vérifiées au regard de la situation réelle de la SCI.

L’intervention de l’expert-comptable et, lorsque cela est nécessaire, du notaire ou du conseil fiscal de la société permet de sécuriser l’opération.

Quels sont les coûts d’un refinancement ?

Comme tout nouveau financement, l’opération entraîne un coût.

Selon le montage retenu, il peut notamment comprendre :

• les intérêts du nouveau prêt ;
• les frais de dossier ;
• les éventuels frais d’expertise ;
• les frais liés à la garantie hypothécaire ;
• les frais d’acte ;
• d’éventuels coûts liés au remboursement des financements existants ;
• les honoraires d’intermédiation lorsqu’ils sont applicables.
  
  

Il est donc nécessaire d’évaluer le coût global du refinancement par rapport à l’intérêt patrimonial de récupérer le compte courant d’associé.

Quels sont les principaux points de vigilance ?

Le refinancement d’un compte courant d’associé ne doit pas être envisagé comme un simple moyen de sortir de la trésorerie d’une SCI.

La créance de l’associé doit exister réellement et pouvoir être justifiée.

Il faut également vérifier que la SCI sera en mesure de supporter le nouveau financement, que la garantie envisagée est cohérente avec le montant demandé et que l’opération répond à un véritable objectif patrimonial ou financier.

Enfin, la récupération de liquidités par l’associé ne doit pas fragiliser la situation financière de la société.

Le refinancement d’un compte courant d’associé est-il adapté à votre SCI ?

Une SCI peut posséder un patrimoine immobilier conséquent tout en disposant de peu de trésorerie immédiatement disponible.

Lorsqu’un ou plusieurs associés détiennent parallèlement des comptes courants importants, le refinancement peut permettre d’étudier la mobilisation d’une partie de la valeur du patrimoine immobilier afin de rembourser ces créances sans vendre les biens détenus.

La faisabilité dépend toutefois de nombreux éléments : valeur des actifs immobiliers, dettes existantes, revenus de la société, montant des comptes courants, régime de la SCI et capacité à supporter le nouveau financement.

Une analyse de la SCI, de ses comptes et de son patrimoine permet de déterminer si une solution de refinancement peut être envisagée et dans quelles conditions.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

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