Prêt hypothécaire : quels frais faut-il prévoir ?

Lorsqu’on envisage un prêt hypothécaire, le taux d’intérêt n’est pas le seul élément à prendre en compte.

La mise en place d’un financement garanti par un bien immobilier peut entraîner différents frais : expertise du bien, constitution de la garantie hypothécaire, formalités notariales, frais de dossier ou encore honoraires d’intermédiation.

Certains frais sont systématiques, d’autres dépendent de l’organisme prêteur et du montage retenu.

Avant de s’engager, il est donc important d’évaluer le coût global de l’opération et pas uniquement le montant de la mensualité ou le taux proposé.

Pourquoi un prêt hypothécaire entraîne-t-il des frais spécifiques ?

Dans un financement hypothécaire, un bien immobilier est donné en garantie au prêteur.

Cette garantie nécessite différentes vérifications et formalités : valeur du bien, situation juridique, éventuelles garanties déjà inscrites et constitution de la nouvelle sûreté.

Ces étapes expliquent qu’un financement hypothécaire puisse comporter davantage de frais de mise en place qu’un crédit sans garantie immobilière.

1. Les frais d’expertise du bien immobilier

Avant d’accorder un financement, l’organisme prêteur doit pouvoir apprécier la valeur du bien proposé en garantie.

Selon les établissements et les dossiers, une expertise immobilière peut donc être demandée.

Elle permet notamment au prêteur de déterminer la valeur du bien sur laquelle il pourra s’appuyer pour étudier le montant du financement.

Son coût dépend notamment du bien, de sa localisation et des modalités retenues par l’organisme financier.

2. Les frais liés à la garantie hypothécaire

La constitution d’une hypothèque entraîne des frais spécifiques.

L’acte est établi selon les formalités légales applicables et donne lieu à différents coûts liés notamment à l’intervention du notaire, aux formalités de publicité foncière ainsi qu’aux taxes et contributions applicables.

Le montant dépend notamment du montant garanti et de la nature de l’opération.

Il n’est donc pas pertinent d’annoncer un montant unique valable pour tous les prêts hypothécaires.

3. Les frais de dossier de l’organisme prêteur

L’établissement financier peut également facturer des frais correspondant à l’étude et à la mise en place du financement.

Leur montant et leur mode de calcul varient selon les organismes et les opérations.

Ils doivent être identifiés dans les conditions de financement afin d’être intégrés au coût global de l’opération.

4. Les honoraires d’intermédiation

Lorsqu’un intermédiaire accompagne l’emprunteur dans la recherche et la mise en place du financement, des honoraires peuvent être prévus.

Leur montant et leurs modalités doivent être communiqués au client conformément à la réglementation applicable.

Ces honoraires rémunèrent notamment l’étude du dossier, la recherche d’une solution adaptée et l’accompagnement jusqu’à la mise en place du financement.

5. Le coût des intérêts

C’est évidemment une composante essentielle du coût du crédit.

Le montant total des intérêts dépend notamment :

• du capital emprunté ;
• du taux appliqué ;
• de la durée du financement ;
• du mode de remboursement.
  
  

Deux financements d’un même montant peuvent ainsi avoir des coûts très différents selon leur durée et leur fonctionnement.

Une mensualité plus faible ne signifie donc pas nécessairement un financement moins coûteux.

6. L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Pas systématiquement.

Selon la solution proposée, l’établissement prêteur et le profil de l’emprunteur, l’assurance peut être demandée ou être facultative.

Lorsqu’elle existe, son coût doit naturellement être intégré dans l’analyse globale du financement.

Dans certains financements spécialisés, une assurance emprunteur facultative peut notamment permettre d’étudier des dossiers à des âges plus avancés.

7. Et en cas de vente du bien : faut-il prévoir des frais de mainlevée ?

C’est un coût auquel on pense moins souvent.

Lorsqu’un bien hypothéqué est vendu alors que l’inscription hypothécaire doit encore être levée, une mainlevée peut être nécessaire.

Cette formalité est généralement réalisée par le notaire et entraîne des frais.

En revanche, lorsque l’inscription arrive à son terme dans les conditions prévues par la loi, son extinction peut intervenir sans qu’une mainlevée anticipée soit nécessaire.

Exemple concret : un financement hypothécaire de 200 000 €

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui souhaite obtenir 200 000 € de trésorerie, garantis par un bien immobilier d’une valeur de 500 000 €.

À titre d’illustration, les frais de mise en place pourraient être les suivants :

• Montant du financement : 200 000 €
• Expertise immobilière : 500 €
• Garantie hypothécaire et frais liés à l’acte : environ 3 000 €
• Frais de dossier de l’organisme prêteur : 1 000 €
• Honoraires d’intermédiation : 4 000 €
  
  

Dans cet exemple, les frais de mise en place représenteraient à titre d’illustration environ 8 500 €, hors intérêts et éventuelle assurance emprunteur.

Cela représente environ 4,25 % du montant du financement dans cet exemple.

Ce chiffre ne constitue cependant ni un tarif standard ni une estimation applicable à tous les dossiers. Les frais réels peuvent être différents selon l’organisme prêteur, le montant garanti, le type de garantie, la nature du bien et les caractéristiques de l’opération.

Le coût total du crédit dépendra ensuite du taux, de la durée et du mode de remboursement.

Cet exemple montre pourquoi il est important de ne pas raisonner uniquement à partir du taux d’intérêt : l’ensemble des frais doit être pris en compte pour apprécier le véritable coût de l’opération.

Regarder le coût global plutôt qu’un seul chiffre
Comparer deux solutions uniquement à partir de leur taux peut être trompeur.

Il faut examiner l’ensemble de l’opération :

taux + durée + intérêts + garantie + expertise + frais de dossier + honoraires éventuels + assurance éventuelle.

Le coût doit également être mis en perspective avec l’objectif recherché.

Obtenir de la trésorerie, financer un projet immobilier, conserver un actif plutôt que le vendre ou réorganiser un patrimoine peuvent répondre à des enjeux très différents.

Peut-on connaître précisément les frais avant de s’engager ?
Oui, et c’est indispensable.

Les différents coûts et conditions du financement doivent être présentés dans les documents applicables à l’opération avant l’engagement définitif de l’emprunteur.

Une estimation préalable permet déjà de déterminer si le montage conserve un intérêt économique et patrimonial.

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