Prêt hypothécaire : vrai ou faux sur 7 idées reçues

Le mot « hypothèque » conserve encore aujourd’hui une image parfois négative. Dans l’imaginaire collectif, « hypothéquer sa maison » est souvent associé à des difficultés financières, voire au risque de perdre son logement.

Cette perception vient notamment d’une confusion entre hypothèque et saisie immobilière. Pourtant, ce sont deux choses différentes : l’hypothèque est avant tout une garantie donnée au prêteur sur un bien immobilier. La saisie immobilière est, quant à elle, une procédure qui peut notamment intervenir lorsqu’un emprunteur ne rembourse plus sa dette et que les conditions légales sont réunies.

Autrement dit, avoir un bien hypothéqué ne signifie pas que celui-ci est saisi, ni que la banque en devient propriétaire. L’emprunteur reste propriétaire de son bien.

Une garantie hypothécaire peut d’ailleurs être utilisée dans le cadre d’une stratégie patrimoniale : obtenir de la trésorerie, financer des travaux, réaliser un nouveau projet ou mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier sans nécessairement vendre son bien.

Alors, que signifie réellement hypothéquer un bien immobilier ? Voici 7 idées reçues sur le prêt hypothécaire qu’il est utile de démêler.

 

1. « Si j’hypothèque mon bien, je n’en suis plus propriétaire »

Faux.

Lorsqu’un bien immobilier est donné en garantie hypothécaire, son propriétaire reste propriétaire de son logement.

Il peut continuer à l’occuper, le louer lorsque les conditions du financement le permettent et en disposer.

L’hypothèque constitue une garantie au bénéfice de l’organisme prêteur. Elle lui permet, en cas de défaillance de l’emprunteur et selon les procédures prévues par la loi, de faire valoir ses droits sur le bien.

Hypothéquer un bien ne signifie donc pas le céder à la banque.

2. « Un prêt hypothécaire sert uniquement à acheter un bien immobilier »

Faux.

Un financement garanti par une hypothèque peut répondre à différents besoins selon la situation de l’emprunteur et les critères de l’organisme financier.

Il peut notamment être étudié pour :

• financer certains travaux ;
• dégager de la trésorerie ;
• aider ses enfants ;
• financer un nouveau projet immobilier ;
• réorganiser certains crédits ;
• répondre à certains besoins patrimoniaux ;
• financer certaines opérations concernant une SCI ou une société immobilière.
  
  

Le patrimoine immobilier existant devient alors un levier permettant d’étudier le financement d’un nouveau projet.

3. « Mon bien doit être entièrement remboursé »

Pas nécessairement.

Un bien sur lequel existe encore un crédit immobilier peut, dans certaines situations, être étudié dans le cadre d’un nouveau financement.

Il faut notamment prendre en compte :

• la valeur actuelle du bien ;
• le capital restant dû ;
• les garanties déjà existantes ;
• le montant du nouveau financement recherché ;
• la situation financière et patrimoniale de l’emprunteur.
  
  

Ce n’est donc pas uniquement la valeur brute du bien qui compte, mais également la part de valeur réellement disponible et les caractéristiques globales du dossier.

4. « Le prêt hypothécaire est réservé aux personnes en difficulté financière »

Faux.

L’hypothèque n’est pas synonyme de difficultés financières.

C’est une garantie immobilière qui peut être utilisée dans de nombreuses opérations de financement.

Un propriétaire disposant d’un patrimoine important peut par exemple souhaiter obtenir des liquidités sans vendre un bien, financer un nouveau projet ou organiser différemment son patrimoine.

Dans ce cas, le recours à une garantie hypothécaire peut relever d’une véritable stratégie patrimoniale.

5. « Avec une hypothèque, je ne peux plus vendre mon bien »

Faux.

Un bien hypothéqué peut être vendu.

Lors de la vente, le notaire vérifie les inscriptions existantes et organise, lorsque cela est nécessaire, le remboursement du financement concerné ainsi que les formalités permettant de libérer le bien de la garantie.

Selon la situation, une mainlevée de l’hypothèque peut être nécessaire et entraîner des frais.

La présence d’une hypothèque ne signifie donc pas que le propriétaire est condamné à conserver son bien jusqu’à la fin du prêt.

6. « Une hypothèque reste inscrite définitivement sur mon bien »

Faux.

Une inscription hypothécaire n’est pas éternelle.

Elle est prise pour une durée déterminée et s’éteint automatiquement après le délai légal suivant l’échéance prévue, lorsqu’aucune démarche anticipée n’est nécessaire.

Dans certaines situations, notamment lors d’une vente avant cette extinction automatique, une mainlevée peut être réalisée par l’intermédiaire d’un notaire.

Il faut donc distinguer le remboursement du crédit et la disparition de l’inscription hypothécaire : les deux ne se produisent pas nécessairement exactement au même moment.

7. « Prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire, c’est la même chose »

Non. Ce sont deux mécanismes différents.

Dans un prêt hypothécaire classique, le bien immobilier constitue une garantie du financement et l’emprunteur rembourse généralement le prêt selon les modalités prévues au contrat.

Le prêt viager hypothécaire (PVH) répond à un fonctionnement particulier.

Dans sa forme classique, il permet à un propriétaire d’obtenir des liquidités en donnant son bien en garantie sans mensualités de remboursement pendant la durée du prêt. Le capital et les intérêts capitalisés sont notamment remboursés lors de la vente du bien ou au décès de l’emprunteur.

Le coût, le fonctionnement et les conséquences patrimoniales du PVH sont donc très différents de ceux d’un prêt hypothécaire amortissable classique.

L’hypothèque : une garantie, pas un projet de financement
C’est probablement le point essentiel à retenir.

L’hypothèque n’est pas, à elle seule, la finalité du financement. Elle constitue une garantie.

Ce qui compte est le projet que le financement doit permettre de réaliser : obtenir de la trésorerie, financer des travaux, réaliser un nouvel achat, aider ses enfants, restructurer une situation patrimoniale ou répondre à un besoin lié à une société immobilière.

La valeur du patrimoine immobilier peut alors permettre d’étudier des solutions qui ne seraient pas nécessairement accessibles dans le cadre d’un financement bancaire classique.

Chaque situation nécessite une étude personnalisée
Le recours à une garantie hypothécaire implique néanmoins des engagements et des coûts : frais liés à la garantie, intervention du notaire selon l’opération, coût du financement et éventuellement frais de mainlevée.

La valeur du bien immobilier ne suffit pas non plus à garantir l’obtention d’un financement.

Les revenus, les charges, l’âge, l’endettement, le patrimoine, le projet et les critères propres à chaque organisme financier doivent être étudiés.

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