Besoin de trésorerie : faut-il vendre son bien immobilier ou l’hypothéquer ?

Lorsqu’un propriétaire a besoin d’une somme importante pour financer un projet, aider ses enfants, réaliser des travaux ou simplement disposer de liquidités, une solution paraît souvent évidente : vendre un bien immobilier pour récupérer le capital.

Mais vendre n’est pas toujours nécessaire.

Lorsqu’on dispose d’un patrimoine immobilier, il peut être possible d’utiliser ce bien comme garantie afin d’obtenir un financement et de dégager de la trésorerie sans devoir s’en séparer.

Alors, faut-il vendre son bien ou l’hypothéquer ?

La réponse dépend du montant recherché, de la valeur du patrimoine, des crédits éventuellement en cours, de la capacité de remboursement et surtout de l’objectif poursuivi.

Vendre son bien permet de récupérer directement son capital

La vente est évidemment une solution pour transformer un patrimoine immobilier en liquidités.

Une fois le bien vendu et les éventuels crédits ou sommes restant dus remboursés, le propriétaire dispose du capital net issu de la vente.

Cette solution peut être cohérente lorsque le propriétaire souhaite réellement se séparer du bien : changement de résidence, réorganisation du patrimoine, bien devenu inutile ou volonté de réinvestir ailleurs.

Mais lorsqu'on souhaite conserver le bien, vendre uniquement pour obtenir de la trésorerie peut être une décision patrimoniale importante.

Le propriétaire renonce alors à un actif immobilier qu'il aurait peut-être souhaité conserver ou transmettre.

Hypothéquer permet-il de conserver son bien ?

Oui.

C’est d’ailleurs un point qui suscite encore beaucoup de confusion : hypothéquer un bien immobilier ne signifie pas le vendre ni en transférer la propriété au prêteur.

Le propriétaire reste propriétaire de son bien.

L’hypothèque constitue une garantie accordée au prêteur. Elle lui permet, en cas de défaillance de l’emprunteur et dans le respect des procédures applicables, de faire valoir ses droits sur le bien.

Lorsque la situation de l’emprunteur le permet, cette garantie peut servir à obtenir un financement destiné à dégager de la trésorerie.

Comment fonctionne une trésorerie hypothécaire ?

Le principe consiste à mobiliser la valeur d’un bien immobilier pour garantir un crédit.

Le bien peut, selon la solution étudiée et les critères du prêteur, être une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien locatif.

L’organisme financier étudie notamment :

• la valeur du bien apporté en garantie ;
• les éventuels crédits déjà garantis par ce bien ;
• le montant de trésorerie recherché ;
• les revenus et les charges de l’emprunteur ;
• son patrimoine global ;
• son âge et la durée du financement ;
• la nature et l’objectif du projet.

La valeur du bien est donc importante, mais elle ne suffit pas à elle seule pour déterminer le montant pouvant être financé.

Un exemple concret

Prenons l’exemple d’un propriétaire disposant d’un bien immobilier estimé à 500 000 €.

Il souhaite obtenir 100 000 € de trésorerie pour financer plusieurs projets personnels.

Une première possibilité consiste à vendre le bien. Il récupère alors le produit de la vente, après remboursement des éventuelles sommes dues et déduction des frais liés à l'opération.

Mais s’il souhaite continuer à conserver ce patrimoine, une autre approche peut être étudiée : un financement garanti par hypothèque sur le bien.

L’objectif n’est alors pas de récupérer les 500 000 € correspondant à sa valeur, mais d’obtenir les 100 000 € dont il a réellement besoin tout en restant propriétaire.

La faisabilité dépendra naturellement de l’ensemble de son dossier et des critères du partenaire financier.

Pourquoi conserver son bien peut-il avoir un intérêt ?

Un bien immobilier peut remplir plusieurs fonctions dans un patrimoine.

Il peut constituer la résidence du propriétaire, générer des revenus locatifs, représenter une réserve patrimoniale ou avoir vocation à être transmis aux enfants.

Sa vente est généralement définitive.

Avant de vendre uniquement pour obtenir des liquidités, il peut donc être pertinent de comparer le coût d’un financement avec les conséquences patrimoniales de la vente.

Par exemple, un bien locatif vendu ne générera plus de loyers et ne bénéficiera plus d'une éventuelle évolution future de sa valeur.

À l’inverse, conserver le bien grâce à un crédit implique de supporter le coût du financement et de respecter les échéances prévues.

Il n’existe donc pas de solution systématiquement meilleure.

Quels projets peuvent être financés grâce à cette trésorerie ?

Selon les solutions et les critères des organismes financiers, la trésorerie obtenue peut permettre de financer différents projets personnels ou patrimoniaux.

Cela peut notamment concerner des travaux, l’aide aux enfants, une donation, l’acquisition d’un autre actif, la réorganisation d’un patrimoine ou certains besoins de trésorerie.

La destination des fonds et les justificatifs éventuellement demandés dépendent toutefois de la solution de financement retenue.

Et si un crédit existe déjà sur le bien ?

L’existence d’un crédit immobilier en cours n’exclut pas automatiquement la possibilité d’étudier un financement hypothécaire.

En revanche, il faut examiner le capital restant dû, les garanties déjà inscrites sur le bien, sa valeur et les conditions du nouvel organisme financier.

Un bien estimé à 500 000 € avec 200 000 € de crédit restant à rembourser ne doit donc pas être considéré simplement comme offrant automatiquement 300 000 € de capacité de financement.

L’analyse est plus complète.

C'est d'ailleurs un sujet que nous pourrons développer spécifiquement dans un prochain article.

L’hypothèque a également un coût

Conserver son bien grâce à un financement hypothécaire n’est évidemment pas gratuit.

Il faut prendre en compte les intérêts du crédit ainsi que, selon le montage, les frais de dossier, les frais liés à la garantie hypothécaire, l’évaluation du bien et les éventuels honoraires d’intermédiation.

La durée du financement a également une incidence sur son coût global.

La bonne question n’est donc pas uniquement :

« Puis-je obtenir de la trésorerie grâce à mon bien ? »

Il faut également se demander :

« Est-il financièrement et patrimonialement plus intéressant pour moi de financer mon besoin ou de vendre mon bien ? »

Vendre ou hypothéquer : comment choisir ?

La vente peut être logique lorsqu’elle correspond déjà au projet patrimonial du propriétaire.

À l’inverse, lorsqu’un propriétaire souhaite conserver son bien mais a besoin de liquidités, l’étude d’un financement hypothécaire peut constituer une alternative à examiner avant de décider de vendre.

Le choix doit notamment tenir compte du montant recherché, du coût du crédit, de la capacité de remboursement, de la valeur et de l’usage du bien, de l’horizon de détention et des objectifs de transmission.

Besoin de trésorerie sans vouloir vendre votre bien immobilier ?
J’étudie votre situation, votre patrimoine et le montant recherché afin de déterminer si une solution de financement garantie par votre patrimoine immobilier peut être envisagée.

Chaque financement reste soumis à l’étude du dossier, aux critères et à l’acceptation du partenaire financier.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

📍 Biarritz – Côte Basque – Sud Landes
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