Emprunter sur une longue durée après 60 ans : est-ce réellement possible ?

À 60, 65 ou 70 ans, emprunter sur 15, 20 voire 25 ans peut sembler difficile, voire impossible.

Pourtant, certaines solutions que je peux étudier permettent d’aller jusqu’à 25 ans de durée et jusqu’à 95 ans en fin de prêt, sous réserve naturellement de l’étude du dossier et de l’accord de l’établissement prêteur. Le prêt relais répond à des règles spécifiques.

Mais après 60 ans, le principal obstacle n’est pas nécessairement la durée du crédit : l’assurance emprunteur peut devenir déterminante.

Lorsqu’elle est exigée, son coût peut fortement augmenter avec l’âge. Intégré au TAEG lorsqu’il constitue une condition d’obtention du financement, ce coût peut contribuer à atteindre ou dépasser le taux d’usure et rendre l’opération impossible, même lorsque les revenus et le patrimoine de l’emprunteur permettent d’envisager le remboursement.

À l’inverse, certaines solutions peuvent être étudiées sans assurance emprunteur obligatoire. La suppression de ce coût peut alors lever un obstacle important et permettre d’envisager plus facilement une durée longue, sous réserve que les autres critères du dossier soient respectés.

La véritable question n’est donc pas seulement de savoir jusqu’à quel âge il est possible d’emprunter, mais dans quelles conditions le financement peut réellement être mis en place.

Après 60 ans, l’âge ne suffit pas à déterminer la durée du prêt

Lorsqu’un emprunteur avance en âge, on pourrait penser que la durée du financement doit nécessairement devenir très courte.

En réalité, la situation est plus nuancée.

L’établissement prêteur va naturellement tenir compte de l’âge de l’emprunteur, mais également de l’âge en fin de prêt, de ses revenus, de ses charges, de sa capacité de remboursement, de son patrimoine et des garanties associées au financement.

Une personne qui emprunte à 65 ans n’aura ainsi pas le même âge en fin de prêt selon qu’elle emprunte sur 10, 15, 20 ou 25 ans.

Mais après 60 ans, un autre élément peut devenir particulièrement déterminant : l’assurance emprunteur.

Le véritable enjeu : avec ou sans assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur peut profondément modifier la faisabilité d’un financement de longue durée après 60 ans.

Lorsqu’elle est exigée par l’établissement prêteur, son coût peut augmenter avec l’âge. Certaines garanties peuvent également comporter des limites d’âge.

Cela peut rendre plus difficile la mise en place d’un crédit sur une durée longue.

Le problème n’est alors pas nécessairement la capacité de l’emprunteur à payer sa mensualité.

Une personne peut disposer de revenus confortables, d’un patrimoine immobilier important et d’une capacité de remboursement cohérente avec le projet, tout en rencontrant une difficulté liée au coût de l’assurance.

C’est pourquoi, après 60 ans, il est important de ne pas analyser uniquement le taux du crédit et la mensualité, mais également les conditions et le coût de l’assurance lorsqu’elle est exigée.

Pourquoi l’assurance peut-elle faire obstacle au financement ?

Lorsqu’une assurance emprunteur est obligatoire pour obtenir le crédit, son coût entre dans le calcul du TAEG selon les règles applicables.

Or le TAEG du financement doit rester inférieur ou égal au taux d’usure applicable à la catégorie de prêt concernée.

Avec l’âge, le coût de l’assurance peut devenir suffisamment important pour augmenter sensiblement le TAEG.

On peut alors rencontrer une situation paradoxale :

le financement paraît compatible avec les revenus et le patrimoine de l’emprunteur, mais son coût global, assurance comprise, ne permet plus de respecter les conditions nécessaires à sa mise en place.

Cette problématique peut devenir encore plus importante lorsque l’on souhaite emprunter sur une longue durée.

Sans assurance obligatoire, l’analyse peut être très différente

Certaines solutions que je peux étudier permettent d’envisager un financement sans assurance emprunteur obligatoire, sous réserve naturellement des caractéristiques du dossier et des critères de l’établissement prêteur.

C’est une différence importante après 60 ans.

Lorsque l’assurance n’est pas une condition d’obtention du financement, son coût ne vient pas peser de la même manière sur la construction de l’opération.

Un obstacle important lié à l’âge peut ainsi disparaître.

Cela ne signifie évidemment pas qu’un financement sans assurance sera automatiquement accepté.

Les revenus, les charges, la capacité de remboursement, le patrimoine, la valeur de la garantie éventuelle, le montant demandé et l’ensemble du dossier restent étudiés par l’établissement prêteur.

Mais pour certains profils seniors, la possibilité d’étudier un financement sans assurance obligatoire peut considérablement élargir les solutions envisageables.

Peut-on alors emprunter sur 20 ou 25 ans après 60 ans ?

Dans certaines solutions que je peux étudier, oui.

La durée peut aller jusqu’à 25 ans, avec un âge pouvant atteindre 95 ans en fin de prêt, sous réserve de l’étude du dossier et de l’accord de l’établissement prêteur.

Cela permet d’envisager des situations qui peuvent paraître difficiles dans le cadre d’un financement plus traditionnel.

Un emprunteur de 65 ans peut par exemple théoriquement être étudié sur une durée de 20 ou 25 ans selon les caractéristiques de son dossier.

À 70 ans, une durée longue peut également rester envisageable dans la limite de l’âge prévu en fin de prêt.

L’objectif n’est toutefois pas d’aller systématiquement jusqu’à 95 ans.

La durée doit être adaptée au projet et à la situation financière de l’emprunteur.

Pourquoi rechercher une durée plus longue ?

L’intérêt principal est généralement la mensualité.

À montant et taux comparables, répartir le remboursement sur une durée plus importante permet de réduire le montant des échéances.

Après 60 ans, cela peut être particulièrement intéressant lorsque les revenus ont diminué ou vont évoluer avec le passage à la retraite.

Prenons simplement le principe d’un même montant emprunté.

Sur une durée courte, la mensualité peut être trop importante par rapport aux revenus disponibles.

Une durée plus longue peut permettre de ramener cette mensualité à un niveau davantage compatible avec le budget de l’emprunteur.

Mais cette souplesse a une contrepartie : plus la durée augmente, plus le coût total du crédit est généralement important.

La bonne durée n’est donc pas nécessairement la durée maximale.

Une durée plus longue permet-elle d’emprunter davantage ?

Pas automatiquement.

La durée permet principalement de répartir le remboursement sur davantage d’années et donc de diminuer la mensualité à montant et taux comparables.

Le montant pouvant être emprunté reste déterminé par l’analyse globale du dossier.

L’établissement prêteur étudie notamment les revenus, les charges, les crédits existants, le patrimoine et la capacité de remboursement.

La durée constitue donc un levier permettant de construire le financement, mais elle ne remplace pas l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur.

Le patrimoine immobilier peut-il faciliter l’étude ?

Oui, il peut constituer un élément important du dossier.

Pour un propriétaire, certaines solutions peuvent reposer sur une garantie hypothécaire prise sur un bien immobilier.

L’établissement prêteur analyse alors non seulement les revenus et les charges de l’emprunteur, mais également son patrimoine, la valeur du bien apporté en garantie, les crédits éventuellement encore en cours et le montant demandé.

Cette approche patrimoniale peut permettre d’étudier des solutions différentes de celles accessibles dans le cadre d’un financement bancaire plus classique.

Être propriétaire ne garantit cependant jamais l’obtention du financement.

La capacité de remboursement et l’ensemble du dossier restent déterminants.

Emprunter sans assurance : quels points de vigilance ?

L'absence d'assurance obligatoire peut faciliter la construction d'un financement après 60 ans, mais elle doit être parfaitement comprise.

Une assurance emprunteur peut, selon les garanties souscrites, prendre en charge tout ou partie du capital restant dû lorsqu’un événement couvert survient.

En l’absence d’assurance, cette protection n’existe pas sous cette forme.

Il est donc important d’examiner les conséquences potentielles du financement sur le patrimoine et, le cas échéant, sur les héritiers.

« Sans assurance obligatoire » ne signifie donc pas que l’assurance serait inutile.

Cela signifie que le financement peut, selon la solution concernée, être étudié sans que la souscription d’une assurance constitue nécessairement une condition de son obtention.

Et le prêt relais ?

Le prêt relais constitue un cas particulier.

Il s’agit d’un financement de courte durée destiné généralement à accompagner l’achat d’un nouveau bien dans l’attente de la vente d’un autre.

Il répond donc à des règles différentes.

La possibilité d’aller jusqu’à 95 ans en fin de prêt évoquée pour les financements de long terme ne s’applique pas au prêt relais.

Pour un propriétaire senior souhaitant acheter avant d’avoir vendu son logement actuel, il faut donc étudier spécifiquement la valeur du bien à vendre, le montant du projet, le besoin de financement et les conditions propres au relais.

Et le prêt in fine ?

Pour certains profils patrimoniaux, un prêt in fine peut également être étudié.

Contrairement à un prêt amortissable classique, le capital est remboursé au terme du financement selon les modalités prévues au contrat.

La stratégie permettant de rembourser ce capital à l’échéance doit donc être identifiée dès la mise en place du financement.

Cette solution répond à des critères spécifiques et peut correspondre à certaines situations patrimoniales.

Elle ne doit toutefois pas être considérée comme une solution automatique simplement parce qu’un emprunteur a plus de 60 ans.

Et si l’objectif est de ne pas avoir de mensualité ?

Dans ce cas, la logique est encore différente.

Certains propriétaires de plus de 60 ans ne recherchent pas nécessairement une durée de 20 ou 25 ans.

Leur objectif peut être d’obtenir de la trésorerie sans ajouter de mensualité à leur budget.

Le prêt viager hypothécaire peut alors constituer une solution à étudier.

Il permet, sous certaines conditions, de mobiliser une partie de la valeur d’un bien immobilier sans remboursement mensuel du capital et des intérêts pendant la durée du prêt.

Les intérêts sont capitalisés : la dette augmente donc progressivement avec le temps.

Cette solution doit par conséquent être analysée en regardant notamment la trésorerie nette obtenue, le coût du financement et l’évolution prévisionnelle de la dette à 5, 10, 15 ans ou davantage.

Avec assurance ou sans assurance : deux situations très différentes après 60 ans

C’est finalement l’un des principaux enseignements à retenir.

Pour un emprunteur de plus de 60 ans souhaitant emprunter sur une longue durée, la question de l’assurance peut profondément modifier la faisabilité de l’opération.

Avec une assurance obligatoire, son coût peut augmenter avec l’âge, peser sur le TAEG et, dans certaines situations, contribuer à rendre le financement difficile ou impossible.

Sans assurance obligatoire, cet obstacle peut être levé, ce qui permet d’étudier le financement sur la base des autres caractéristiques du dossier.

Cela ne transforme pas pour autant un dossier en financement automatiquement accepté.

Mais cela peut permettre d’étudier des solutions de longue durée qui auraient été beaucoup plus difficiles à envisager avec une assurance coûteuse.

Quelle durée choisir après 60 ans ?

Pouvoir emprunter sur 20 ou 25 ans ne signifie pas qu’il faille systématiquement choisir la durée maximale.

Il faut comparer :

• la mensualité ;
• la durée ;
• le taux ;
• le coût total du financement ;
• l’assurance lorsqu’elle est souscrite ;
• les frais ;
• la situation financière actuelle ;
• les revenus futurs à la retraite ;
• et les conséquences patrimoniales de l’opération.
  
  

L’objectif est de trouver une durée suffisamment longue pour obtenir une mensualité adaptée, sans allonger inutilement le financement et son coût.

La bonne question n’est donc pas seulement « jusqu’à quel âge puis-je emprunter ? »

Après 60 ans, raisonner uniquement en fonction de l’âge peut conduire à écarter trop rapidement certaines possibilités.

Il est plus pertinent d’étudier simultanément l’âge en fin de prêt, la durée, la capacité de remboursement, le patrimoine et surtout les conditions d’assurance du financement envisagé.

Certaines solutions que je peux étudier permettent d’aller jusqu’à 25 ans et 95 ans en fin de prêt, sans assurance emprunteur obligatoire selon la solution concernée, sous réserve de l’étude et de l’accord de l’établissement prêteur.

C’est cette analyse globale qui permet de déterminer si une durée longue est réellement envisageable et cohérente avec le projet.

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