Crédit après 60 ans : quand l’assurance peut faire dépasser le taux d’usure

Après 60 ans, un projet immobilier peut parfois être financièrement réalisable : revenus suffisants, apport confortable, patrimoine solide et mensualité compatible avec le budget.

Pourtant, le financement peut malgré tout être bloqué.

La raison ? Le coût de l’assurance emprunteur peut augmenter avec l’âge et contribuer à faire monter le TAEG jusqu’à dépasser le taux d’usure applicable.

Le paradoxe est alors difficile à comprendre pour l’emprunteur : son dossier peut présenter de nombreux atouts, mais le crédit ne peut pas être accordé dans les conditions proposées parce que son coût global dépasse le maximum légal.

Comprendre la différence entre taux nominal, TAEG, assurance emprunteur et taux d’usure permet de mieux comprendre pourquoi certains financements deviennent plus difficiles après 60 ou 70 ans.

Le taux du crédit et le TAEG, ce n’est pas la même chose

Lorsqu’on parle d’un crédit immobilier, on regarde souvent en premier le taux d’intérêt proposé par la banque.

Mais ce n’est pas ce seul taux qui est comparé au taux d’usure.

C’est le TAEG – taux annuel effectif global.

Il représente le coût global du financement et intègre notamment le taux d’intérêt ainsi que certains frais nécessaires à l’obtention du crédit : frais de dossier, certains frais d’intermédiaire, coûts de garantie et assurance emprunteur lorsqu’elle est obligatoire pour obtenir le crédit ou les conditions annoncées.

C’est donc parfaitement possible d’avoir un taux nominal acceptable mais un TAEG beaucoup plus élevé.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure correspond au TAEG maximal auquel un prêteur professionnel peut accorder un crédit.

Il existe plusieurs seuils selon la nature et la durée du financement. Ils sont calculés par la Banque de France et publiés pour chaque trimestre.

Si le TAEG d’un financement dépasse le seuil applicable, le prêteur ne peut pas accorder le crédit dans ces conditions.

Le taux d’usure constitue donc une protection pour l’emprunteur contre des crédits présentant un coût excessif.

Mais son fonctionnement peut avoir une conséquence particulière pour certains emprunteurs seniors.

Pourquoi l’assurance peut-elle poser davantage problème après 60 ans ?

Le coût de l’assurance emprunteur dépend de nombreux paramètres et peut notamment évoluer avec l’âge et le profil de l’assuré.

Ainsi, deux personnes sollicitant un crédit au même taux nominal peuvent obtenir des coûts d’assurance très différents.

Pour un senior, une assurance coûteuse peut donc augmenter sensiblement le coût global du financement.

Et lorsque cette assurance est exigée pour obtenir le crédit, son coût entre dans le calcul du TAEG.

C’est là que peut apparaître le problème.

Un dossier peut être solvable… mais dépasser le taux d’usure

Imaginons un emprunteur de 70 ans.

Il dispose de revenus réguliers, d’un apport important et d’un patrimoine immobilier. Sa capacité de remboursement permet d’envisager le financement demandé.

Le taux nominal proposé peut également être compatible avec le marché.

Mais l’assurance exigée est coûteuse en raison notamment de son âge.

Une fois ajoutés au taux nominal l’assurance et les autres frais entrant dans le calcul du TAEG, celui-ci peut atteindre ou dépasser le taux d’usure applicable.

Le financement peut alors devenir impossible dans cette configuration.

Ce n’est donc pas nécessairement la capacité de remboursement de l’emprunteur qui bloque le dossier.

C’est parfois la combinaison du taux du crédit, de l’assurance et des autres frais obligatoires qui conduit le TAEG au-delà du seuil légal.

Un exemple simple pour comprendre

Prenons volontairement un exemple pédagogique, sans chercher à reproduire le calcul réglementaire exact d’un TAEG.

Un emprunteur obtient un crédit avec un taux nominal qui reste inférieur au taux d’usure.

À première vue, tout semble donc compatible.

Mais il faut ensuite intégrer les coûts qui doivent entrer dans le TAEG : assurance obligatoire, garantie, frais de dossier et éventuellement certains frais d’intermédiation.

Le TAEG final peut alors être sensiblement supérieur au taux nominal.

Si ce TAEG dépasse le taux d’usure applicable au financement, le prêt ne peut pas être consenti dans ces conditions.

C’est précisément pour cette raison qu’il ne faut jamais comparer directement le taux nominal d’un crédit avec le taux d’usure.

L’assurance emprunteur peut donc faire basculer un dossier

Chez certains seniors, quelques dixièmes de point supplémentaires peuvent faire une réelle différence lorsque le TAEG se situe déjà près du seuil d’usure.

Le coût de l’assurance devient alors un élément déterminant du montage.

La Banque de France elle-même indique qu’en cas de refus lié au taux d’usure, il peut être pertinent de rechercher une assurance emprunteur plus avantageuse et de mettre en concurrence prêteurs et assureurs.

Mais cette solution n’est pas toujours suffisante, notamment lorsque l’âge rend l’assurance particulièrement coûteuse.

Et si l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire ?

C’est là que certaines solutions spécialisées peuvent présenter un intérêt pour les seniors.

Comme nous l’avons vu dans mon précédent article, certaines solutions de financement que j’étudie n’imposent pas systématiquement une assurance emprunteur.

Or, lorsqu'une assurance est facultative et ne constitue pas une condition d'obtention du crédit ou des conditions annoncées, son traitement dans le TAEG n'est pas le même que celui d'une assurance obligatoire. Les textes visent les coûts d'assurance obligatoires ou nécessaires à l'obtention du financement.

Cela peut donc changer sensiblement l’équilibre d’un dossier.

Attention toutefois : emprunter sans assurance ne constitue pas une astuce destinée à contourner le taux d’usure.

Il s’agit d’une caractéristique propre à certaines solutions de financement et le dossier doit toujours répondre aux critères du prêteur.

Sans assurance ne signifie pas sans risque

L’assurance facultative peut faciliter certaines situations, mais il faut également regarder les conséquences.

Une assurance décès peut prendre en charge tout ou partie du capital restant dû lorsque les conditions du contrat sont réunies.

Sans cette protection, le capital restant dû ne disparaît pas au décès de l’emprunteur et la situation devra notamment être traitée dans le cadre de la succession.

La décision doit donc être prise en fonction du financement mais également de la situation familiale et patrimoniale de l’emprunteur.

Après 60 ans, il faut regarder le financement dans son ensemble

Un refus de financement lié au taux d’usure ne signifie donc pas nécessairement que l’emprunteur ne dispose pas des moyens financiers suffisants pour réaliser son projet.

Après 60 ou 70 ans, il peut être particulièrement important d’analyser séparément :

le taux nominal, le coût de l’assurance, le TAEG, la durée, l’apport, le patrimoine et les garanties proposées.

Une structure de financement différente peut parfois permettre d’étudier le projet autrement, sous réserve des critères et de l’acceptation de l’organisme prêteur.

Vous avez plus de 60 ans et votre financement est compliqué par le coût de l’assurance ?

J’étudie votre situation, votre apport, votre patrimoine et votre projet afin de rechercher les solutions de financement susceptibles d’être adaptées.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

📍 Biarritz – Côte Basque – Sud Landes
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