Cas concret : sa maison tarde à se vendre, comment obtenir de la trésorerie sans mensualité ?

Mettre sa maison en vente ne signifie pas qu’elle sera vendue en quelques semaines.

Et lorsque la vente prend plus de temps que prévu, une difficulté peut apparaître : comment faire face à ses besoins de trésorerie sans être contraint d’accepter rapidement une offre très inférieure à ses attentes ?

C’est précisément la situation d’un couple de retraités que j’accompagne actuellement.

Leur résidence principale est estimée autour de 900 000 €. La maison est en vente, mais le marché ne permet pas, pour l'instant, de concrétiser la transaction dans les conditions souhaitées. Parallèlement, les charges continuent et le couple souhaite disposer d’environ 130 000 € de trésorerie.

Plutôt que de raisonner uniquement sur le prix de vente, nous avons donc étudié une autre possibilité : mobiliser temporairement une partie de la valeur de leur patrimoine immobilier grâce au prêt viager hypothécaire.

Une maison de 900 000 €, mais un besoin de liquidités aujourd’hui

Cette situation illustre une réalité parfois paradoxale.

On peut disposer d’un patrimoine immobilier important et manquer malgré tout de liquidités au quotidien.

Dans le cas étudié, le couple est retraité et propriétaire de sa résidence principale, sans crédit immobilier sur celle-ci. La maison est estimée autour de 900 000 €. Le besoin exprimé était d'environ 130 000 € afin notamment de solder un crédit existant et de retrouver davantage de souplesse financière en attendant la vente.  Texte collé  Texte collé

La question n'était donc pas :

« Comment vendre absolument et immédiatement ? »

Mais plutôt :

« Comment disposer de trésorerie maintenant pour pouvoir attendre la vente dans de meilleures conditions ? »

 
Quand le besoin de trésorerie met une pression supplémentaire sur la vente

Lors de notre second échange, la propriétaire m’explique avoir finalement choisi de ne conserver qu’une seule agence immobilière avec un mandat exclusif.

Mais elle exprime surtout très clairement son besoin : les charges s'accumulent et elle souhaite pouvoir « respirer financièrement » pendant cette période d'attente.

C'est un point essentiel.

Lorsqu’un propriétaire a besoin du produit de la vente pour retrouver de la trésorerie, le temps peut devenir son ennemi.

Plus la situation financière se tend, plus la tentation peut être grande d'accepter rapidement une négociation importante simplement pour débloquer la situation.

Le financement peut alors avoir une autre fonction : acheter du temps.

Le prêt viager hypothécaire : obtenir de la trésorerie sans mensualité

Pour un propriétaire senior, le prêt viager hypothécaire (PVH) peut, sous certaines conditions, répondre à cette problématique.

Le principe est différent d'un crédit hypothécaire amortissable classique.

Le bien immobilier sert de garantie, mais l'emprunteur ne rembourse pas chaque mois le capital et les intérêts. Les intérêts sont capitalisés et la dette est notamment remboursable lors de la vente du bien ou au dénouement du prêt.

C'était précisément l'un des éléments déterminants dans cette situation : le couple recherchait de la trésorerie, mais ajouter une nouvelle mensualité aurait réduit l'intérêt de l'opération. Le fonctionnement sans mensualité du PVH permet au contraire de préserver la trésorerie dégagée. Le fonctionnement et la différence avec un crédit hypothécaire classique ont été expliqués dès le premier échange.

 
Environ 130 000 € recherchés : que donne l'étude ?

Le besoin initial exprimé était d'environ 130 000 €.

L'étude réalisée à partir de la valeur déclarée du bien, de sa localisation et de l'âge des emprunteurs faisait apparaître une capacité permettant de répondre à ce besoin, sous réserve naturellement de la validation du dossier et de l'expertise du bien.

Je préfère volontairement ne pas transformer ce cas concret en promesse de montant.

En matière de PVH, le montant susceptible d'être obtenu dépend notamment de l'âge, de la valeur du bien et de sa localisation. Deux propriétaires possédant chacun une maison de même valeur peuvent donc obtenir des résultats différents.

 
L'objectif ici n'est pas de conserver le prêt jusqu'à la succession

C'est également ce qui rend ce dossier intéressant.

Le terme « viager » peut laisser penser que le prêt est nécessairement destiné à rester en place jusqu'au décès de l'emprunteur.

Ce n'est pas le projet envisagé ici.

La propriétaire souhaite toujours vendre sa maison. Si la vente intervient, le prêt pourra être remboursé à cette occasion.

Elle évoquait elle-même l'hypothèse d'une vente l'année suivante et souhaitait comprendre ce que représenterait le coût du financement dans cette situation. 

Le PVH est donc étudié ici comme une solution de transition patrimoniale, permettant de disposer de liquidités pendant la période de commercialisation du bien.

 
Se donner du temps ne signifie pas que le financement est gratuit

C'est un point que je considère indispensable d'expliquer.

L'absence de mensualité ne signifie évidemment pas l'absence de coût.

Un prêt viager hypothécaire comporte des frais de mise en place et des intérêts qui se capitalisent dans le temps.

Dans ce dossier, la cliente a justement voulu comparer le coût du financement avec celui d'une éventuelle baisse importante du prix de sa maison.  Texte collé

Ce raisonnement doit cependant rester propre à chaque situation.

Il ne s'agit pas d'affirmer qu'emprunter sera systématiquement préférable à baisser son prix de vente. Il faut mettre en regard le montant réellement nécessaire, le coût du financement, la durée probable de détention du prêt et le projet immobilier du propriétaire.

C'est précisément l'objet d'une étude préalable.

 
« Cela me permettrait d'avoir un petit moment pour respirer »

Cette phrase prononcée lors de notre deuxième échange résume finalement beaucoup mieux le dossier qu'un long discours technique.

Le patrimoine immobilier représente parfois plusieurs centaines de milliers d'euros, mais cet argent reste immobilisé tant que le bien n'est pas vendu.

Pour certains propriétaires de plus de 60 ans, le prêt viager hypothécaire peut permettre de transformer temporairement une partie de cette valeur immobilière en trésorerie, sans avoir à supporter une nouvelle mensualité.

Cela peut notamment permettre de financer ses besoins courants, solder certains encours, réaliser un projet ou simplement disposer de davantage de temps avant la vente.

 
Une solution à étudier, pas une solution automatique

Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être présenté comme la réponse systématique à un bien qui tarde à se vendre.

Avant d'aller plus loin, plusieurs éléments doivent être étudiés :

• l'âge du ou des propriétaires ;
• la valeur et la localisation du bien ;
• le montant de trésorerie recherché ;
• la situation patrimoniale ;
• les éventuels crédits existants ;
• le coût total du financement ;
• et surtout l'objectif réel du propriétaire concernant son bien.
  
  

Dans le cas présenté ici, l'étude a été poursuivie et la cliente a souhaité engager les démarches nécessaires à la constitution du dossier. Elle explique lors du second échange que le montant étudié lui correspond et demande la marche à suivre pour poursuivre.

La suite prévoit notamment l'analyse des justificatifs, la présentation du dossier au partenaire financier puis, en cas d'accord, l'intervention d'un expert indépendant pour déterminer la valeur du bien avant l'éventuelle émission de l'offre.

 
Votre maison tarde à se vendre et vous avez plus de 60 ans ?

Le premier réflexe n'est pas nécessairement de baisser fortement le prix du bien.

Il peut être utile de commencer par déterminer si votre patrimoine immobilier peut vous permettre de retrouver de la trésorerie sans mensualité et de disposer de davantage de temps pour votre projet immobilier.

Chaque situation nécessite une étude personnalisée.

J'accompagne les propriétaires seniors dans l'étude de ces solutions depuis Biarritz, sur la Côte Basque et le Sud des Landes, avec possibilité d'étude partout en France.

📍 Biarritz – Côte Basque – Sud Landes
🌍 Étude possible partout en France selon les dossiers.

Mon rôle est d’étudier avec vous la faisabilité du financement.

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Prêt viager hypothécaire