Prêt viager hypothécaire : combien peut-on obtenir et à quelles conditions ?

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire de mobiliser une partie de la valeur de son logement pour obtenir des liquidités, sans vendre son bien et sans mensualités de remboursement dans son fonctionnement classique.

Mais une question revient immédiatement :

« Mon bien vaut 400 000 €, 500 000 € ou 700 000 € : combien puis-je réellement obtenir ? »

Le montant d'un prêt viager hypothécaire ne correspond pas à 100 % de la valeur du logement. Il est calculé à partir de plusieurs critères, notamment la valeur du bien, sa localisation et l'âge de l'emprunteur.

Et avant même de calculer un montant, certaines conditions d'éligibilité doivent être respectées.

 

À partir de quel âge peut-on obtenir un prêt viager hypothécaire ?

Dans les solutions que je peux étudier, le prêt viager hypothécaire est accessible à partir de 60 ans.

L'âge joue ensuite un rôle important dans le calcul du montant susceptible d'être obtenu.

De manière générale, plus l'âge retenu est élevé, plus la part de la valeur du bien pouvant être mobilisée peut augmenter, selon le barème de l'organisme prêteur.

Il ne suffit donc pas de connaître la valeur du logement pour déterminer le montant du financement.

Si vous êtes deux, quel âge est retenu ?

C'est un point particulièrement important pour les couples.

Lorsqu'il y a deux emprunteurs, l'âge retenu pour le calcul est celui du plus jeune dans la solution étudiée (les 2 doivent avoir plus de 60 ans).

Prenons un exemple :

Un couple est composé d'une personne de 78 ans et d'une personne de 68 ans.

Le calcul n'est pas effectué sur 78 ans et on ne prend pas non plus la moyenne des deux âges.

L'âge retenu est 68 ans.
Cette règle peut avoir une incidence importante sur le montant susceptible d'être obtenu.

Quels biens peuvent être éligibles ?

Le prêt viager hypothécaire repose sur un bien immobilier donné en garantie.

Dans les solutions que je peux étudier, plusieurs conditions doivent notamment être respectées.

Le bien ne doit pas être détenu par une SCI
Le propriétaire doit détenir le bien en direct.

Un logement appartenant à une SCI n'est donc pas éligible à ces solutions de prêt viager hypothécaire.

Pour un bien détenu via une SCI, d'autres solutions de financement patrimonial peuvent éventuellement être recherchées, mais il ne s'agit alors pas du même montage.

Le bien ne doit pas être démembré
Un bien dont la propriété est séparée entre usufruit et nue-propriété n'est pas éligible aux solutions étudiées.

La situation doit donc être vérifiée avant d'engager une étude.

C'est notamment un point important lorsqu'une donation avec réserve d'usufruit a déjà été réalisée.

Quel est le montant minimum ?

Dans les solutions que je peux étudier, le montant minimum du prêt est de :

40 000 €
Le PVH n'est donc généralement pas destiné à répondre à un petit besoin ponctuel de quelques milliers d'euros.

Il s'inscrit davantage dans une réflexion patrimoniale : obtenir une trésorerie significative pour financer un projet, réaliser des travaux, aider ses enfants, améliorer son quotidien ou réorganiser certaines dépenses.

Comment est calculé le montant que l'on peut obtenir ?

Trois éléments sont particulièrement importants dans les solutions étudiées :

1. La valeur du bien immobilier
Le logement fait l'objet d'une évaluation permettant de déterminer sa valeur.

Cette valeur constitue la base du calcul.

Mais attention :

un bien estimé à 500 000 € ne permet pas d'emprunter 500 000 €.

Seule une fraction de cette valeur pourra être mobilisée.

2. L'âge de l'emprunteur
L'âge retenu intervient dans la détermination de la quotité applicable.

Deux propriétaires possédant chacun un logement de même valeur peuvent donc obtenir des montants différents s'ils n'ont pas le même âge.

Et lorsqu'il y a deux emprunteurs, rappelons que c'est l'âge du plus jeune qui est retenu dans les solutions étudiées.

3. La localisation du bien
La situation géographique du logement intervient également dans l'étude.

Le département dans lequel se trouve le bien peut avoir une incidence sur le calcul et l'éligibilité de l'opération, selon les critères de l'organisme prêteur.

La valeur seule du logement ne suffit donc pas.

Exemple concret

Prenons une propriétaire de 75 ans disposant d'une résidence estimée à :

500 000 €
Elle souhaite obtenir de la trésorerie pour réaliser des travaux, aider ses enfants et conserver une réserve financière pour les prochaines années.

Son bien est détenu en direct, n'est pas démembré et répond aux autres critères d'éligibilité.

L'organisme prêteur va alors déterminer la quotité applicable en fonction notamment :

de son âge + de la valeur expertisée du logement + de sa localisation.

Cette quotité permettra de déterminer le montant maximal susceptible d'être proposé.

Supposons maintenant que cette propriétaire soit en couple et que le second emprunteur ait 65 ans.

Dans les solutions étudiées, le calcul sera alors effectué à partir de 65 ans, c'est-à-dire l'âge du plus jeune.

Le montant susceptible d'être obtenu pourra donc être différent.

Je préfère volontairement ne pas donner ici de pourcentage fictif : le montant doit être calculé à partir du barème réellement applicable au dossier.

Faut-il avoir terminé de rembourser son crédit immobilier ?

Pas nécessairement dans toutes les situations.

Lorsqu'un crédit ou une garantie existe encore sur le logement, il faut examiner le capital restant dû et les conditions permettant la mise en place du nouveau financement.

Une partie du PVH peut, selon le montage retenu, devoir servir à solder une dette existante afin que la garantie nécessaire puisse être constituée.

L'étude doit donc porter sur la valeur nette du patrimoine et les inscriptions existantes, et pas uniquement sur la valeur brute du logement.

À quoi peut servir l'argent obtenu ?

Le prêt viager hypothécaire peut permettre de transformer une partie d'un patrimoine immobilier en liquidités.

Selon le projet, ces fonds peuvent notamment servir à :

• améliorer son niveau de vie à la retraite ;
• financer des travaux ;
• adapter son logement au vieillissement ;
• aider financièrement ses enfants ;
• réaliser un projet personnel ;
• financer certaines dépenses importantes ;
• disposer d'une réserve de trésorerie.

L'emprunteur reste propriétaire de son logement.

Y a-t-il des mensualités à rembourser ?

Dans le fonctionnement classique du prêt viager hypothécaire, il n'y a pas de mensualités de remboursement du capital et des intérêts pendant la vie du prêt.

Les intérêts se capitalisent.

Le capital emprunté et les intérêts accumulés sont notamment remboursés lors du décès de l'emprunteur ou lors de la vente du bien, selon les conditions du contrat et les situations prévues par la réglementation.

C'est précisément ce fonctionnement qui différencie fortement le PVH d'un prêt hypothécaire amortissable classique.

Attention au coût du prêt viager hypothécaire

L'absence de mensualités ne signifie évidemment pas que le financement est gratuit.

Les intérêts s'accumulent et se capitalisent au fil du temps.

Plus le prêt reste en place longtemps, plus le montant à rembourser peut donc augmenter.

À cela peuvent s'ajouter les différents frais liés à l'opération : expertise, garantie hypothécaire, acte, frais de dossier et honoraires d'intermédiation selon le financement.

Il est donc essentiel de connaître le coût du financement et son incidence sur le patrimoine qui restera à transmettre avant de s'engager.

Le PVH est-il adapté à tout le monde ?

Non.

Posséder un logement et avoir plus de 60 ans ne signifie pas automatiquement qu'un prêt viager hypothécaire constitue la meilleure solution.

Il faut notamment comparer le PVH avec les autres possibilités disponibles : crédit classique lorsque celui-ci reste accessible, prêt hypothécaire amortissable, vente d'un actif, mobilisation de l'épargne ou autres solutions patrimoniales.

Le bon financement est celui qui répond au projet tout en restant cohérent avec la situation patrimoniale et familiale de l'emprunteur.

Les 5 points à retenir
1. À partir de 60 ans dans les solutions étudiées.

2. Minimum de financement : 50 000 €.

3. Pas de bien détenu en SCI pour les solutions de PVH concernées.

4. Pas de bien démembré.

5. Le montant dépend notamment de la valeur du bien, de sa localisation et de l'âge retenu. Lorsqu'il y a deux emprunteurs, c'est l'âge du plus jeune qui est pris en compte dans les solutions étudiées.

Vous souhaitez savoir combien vous pourriez obtenir ?

Une première étude permet de vérifier l'éligibilité du bien et d'estimer le montant susceptible d'être obtenu en fonction de votre âge, de la valeur de votre patrimoine immobilier et de sa localisation.

L'objectif est ensuite de déterminer si le prêt viager hypothécaire est réellement adapté à votre projet et d'en mesurer le coût et les conséquences patrimoniales.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

📍 Biarritz – Côte Basque – Sud Landes
Étude possible partout en France selon les dossiers.

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