Acheter un bien immobilier à l’étranger : comment le financer grâce à son patrimoine en France ?

Acheter une résidence secondaire, préparer sa retraite ou investir dans l’immobilier à l’étranger peut être un projet séduisant. Mais lorsqu’il s’agit de le financer, les solutions proposées par les banques françaises peuvent être plus limitées lorsque le bien acquis est situé hors de France.

Pour un propriétaire disposant déjà d’un patrimoine immobilier en France, une autre approche peut être étudiée : mobiliser un bien détenu en France afin d’obtenir les liquidités nécessaires au financement du projet à l’étranger.

Comment fonctionne ce type de financement, quels biens peuvent être mobilisés et quels sont les points à vérifier avant de réaliser une acquisition immobilière à l’étranger ?

 

Pourquoi financer un bien situé à l’étranger peut-il être plus complexe ?

Acheter un bien immobilier à l’étranger ne répond pas toujours aux mêmes règles de financement qu’une acquisition réalisée en France.

Pour un établissement bancaire français, la principale difficulté réside notamment dans la garantie. Lorsqu’un bien est situé à l’étranger, la prise et la réalisation d’une garantie immobilière peuvent dépendre du droit local et être plus complexes à mettre en œuvre.

L’acquéreur peut alors être amené à rechercher un financement dans le pays où se situe le bien ou à envisager une autre approche en France.

Pour un propriétaire disposant déjà d’un patrimoine immobilier en France, ce patrimoine peut, selon sa situation, constituer un levier pour financer son projet à l’étranger.

Utiliser un patrimoine immobilier détenu en France comme levier de financement

Le principe consiste à étudier un financement garanti par un bien immobilier situé en France afin de dégager les liquidités nécessaires au projet.

Une hypothèque peut être prise sur le bien français au bénéfice de l’établissement prêteur.

Le financement repose alors sur un actif immobilier situé en France, même si les fonds obtenus sont destinés à réaliser un projet immobilier à l’étranger, sous réserve naturellement de l’acceptation de cette destination par le prêteur.

Cette approche permet ainsi de mobiliser la valeur d’un patrimoine existant plutôt que de rechercher exclusivement un financement garanti par le bien acheté à l’étranger.

Faut-il vendre son bien en France pour financer l’acquisition ?

Non, pas nécessairement.

Lorsqu’un financement hypothécaire est possible, le propriétaire conserve son bien immobilier en France. L’hypothèque constitue une garantie pour l’établissement prêteur mais n’entraîne pas le transfert de propriété.

Il devient ainsi possible, dans certaines situations, de dégager des liquidités tout en conservant sa résidence principale, sa résidence secondaire ou un bien locatif en France.

Quels biens immobiliers peuvent être apportés en garantie ?

Selon les critères de l’établissement prêteur, différents biens situés en France peuvent être étudiés :

• résidence principale ;
• résidence secondaire ;
• bien immobilier locatif ;
• certains biens détenus dans le cadre d’une structure patrimoniale.

 

La localisation, la nature, la valeur du bien et les éventuels financements déjà garantis par celui-ci sont notamment pris en compte.
Une expertise immobilière peut également être demandée afin de déterminer la valeur retenue pour l’opération.

Quel montant peut-on obtenir ?

Le montant du financement ne correspond généralement pas à la totalité de la valeur du bien apporté en garantie.

L’établissement prêteur applique ses propres critères et détermine le montant qu’il accepte de financer en fonction notamment de la valeur du patrimoine immobilier, des encours existants et de la situation de l’emprunteur.

Les revenus, les charges, l’âge, la capacité de remboursement et la nature du projet sont également susceptibles d’intervenir dans l’analyse selon la solution envisagée.

Posséder un bien immobilier d’une valeur importante ne signifie donc pas automatiquement pouvoir emprunter un montant équivalent.

Quels projets immobiliers à l’étranger peuvent être concernés ?

Différents projets peuvent être envisagés selon les solutions disponibles et les critères du prêteur.

Il peut notamment s’agir de l’acquisition :

d’une résidence secondaire ;
d’un logement destiné à préparer une future installation ;
d’un bien destiné à la location ;
d’un bien immobilier dans le cadre d’un projet patrimonial.
La destination du bien, le pays concerné et l’utilisation prévue des fonds doivent être clairement présentés lors de l’étude du financement.

Quelles solutions de financement peuvent être envisagées ?

Il n’existe pas une solution unique pour financer une acquisition immobilière à l’étranger à partir d’un patrimoine détenu en France.

Selon la situation, différentes formes de financement peuvent être étudiées.

Un prêt hypothécaire amortissable permet de rembourser progressivement le capital et les intérêts au moyen de mensualités.

Dans certaines situations patrimoniales, un financement in fine peut également être envisagé, avec un remboursement du capital au terme du prêt selon les modalités prévues au contrat.

Pour certains propriétaires seniors, d’autres solutions de mobilisation du patrimoine immobilier peuvent être étudiées selon le projet et les conditions d’utilisation des fonds.

Le choix dépend donc de la situation financière et patrimoniale de l’emprunteur ainsi que des caractéristiques de l’acquisition envisagée.

Quels critères sont étudiés ?

Chaque dossier fait l’objet d’une analyse spécifique.

L’établissement prêteur peut notamment examiner :

• la valeur et la nature du patrimoine immobilier détenu en France ;
• les crédits restant éventuellement à rembourser ;
• les revenus et les charges ;
• la capacité de remboursement ;
• l’âge de l’emprunteur ;
• le montant demandé ;
• la nature et la localisation du projet à l’étranger ;
• l’utilisation prévue du bien.
  
  

L’objectif est de vérifier que le financement reste cohérent avec la situation globale de l’emprunteur.

Quels sont les coûts et les points de vigilance ?

Un financement garanti par un bien immobilier entraîne différents coûts.

Selon le montage, il peut notamment comprendre les intérêts du financement, les frais de dossier, l’expertise du bien, les frais liés à la garantie hypothécaire et aux actes nécessaires, l’éventuelle assurance emprunteur ainsi que les honoraires d’intermédiation lorsqu’ils sont applicables.

À ces frais liés au financement peuvent s’ajouter les coûts propres à l’acquisition immobilière dans le pays concerné.

Il est donc important d’évaluer le coût global du projet et pas uniquement le prix d’achat du bien.

Fiscalité et droit local : pourquoi faut-il bien s’entourer ?

Financer l’opération et réaliser juridiquement l’acquisition sont deux sujets différents.

Chaque pays possède ses propres règles concernant notamment l’acquisition immobilière, la fiscalité, les droits d’enregistrement, la propriété, la succession ou encore les revenus locatifs.

Un financement obtenu en France ne dispense donc pas l’acquéreur de vérifier les règles applicables dans le pays où se situe le bien.

L’accompagnement d’un professionnel compétent dans le pays concerné ainsi que, lorsque cela est nécessaire, d’un notaire ou d’un conseil fiscal est particulièrement important avant de finaliser l’acquisition.

Votre patrimoine en France peut-il financer votre projet à l’étranger ?

Détenir un patrimoine immobilier en France peut ouvrir des possibilités lorsqu’un financement classique du bien situé à l’étranger est difficile à mettre en place.

L’objectif consiste alors à déterminer si la valeur du patrimoine existant peut être mobilisée pour obtenir les liquidités nécessaires au projet, tout en conservant les biens apportés en garantie.

Mais chaque situation est différente.

La valeur du patrimoine, les financements existants, les revenus, l’âge, le montant recherché et le pays dans lequel l’acquisition est envisagée doivent être étudiés ensemble.

Une étude personnalisée permet de déterminer les solutions de financement susceptibles de correspondre au projet et à la situation patrimoniale de l’acquéreur.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

📍 Biarritz – Côte Basque – Sud Landes
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