Prêt viager hypothécaire : pourquoi l’âge et la valeur du bien influencent ils le montant ?

Vous avez réalisé une première estimation de prêt viager hypothécaire et le montant disponible vous semble faible par rapport à la valeur de votre maison ?

C’est une question fréquente. Avec un bien estimé à plusieurs centaines de milliers d’euros, on pourrait naturellement penser qu’il est possible d’en mobiliser une part importante.

Pourtant, le montant d’un prêt viager hypothécaire ne correspond pas simplement à un pourcentage fixe de la valeur du logement.

Plusieurs critères interviennent dans son calcul, parmi lesquels trois éléments particulièrement importants : l’âge de l’emprunteur, la valeur du bien immobilier et sa localisation.

Ainsi, deux propriétaires du même âge possédant des biens de même valeur mais situés dans des secteurs différents peuvent ne pas nécessairement obtenir la même proposition.

Pourquoi ces trois critères sont-ils importants ? Et comment influencent-ils la trésorerie qui peut réellement être obtenue ?

Comprendre cette mécanique permet de mieux interpréter une simulation de prêt viager hypothécaire et d’éviter de considérer que la valeur de sa maison suffit, à elle seule, à déterminer le montant disponible.

Le montant du prêt ne correspond pas à la valeur de votre maison

C’est le premier point à comprendre.

Dans un prêt viager hypothécaire, le bien immobilier constitue la garantie du financement. Sa valeur est donc essentielle, mais le montant susceptible d’être obtenu ne correspond pas à 100 % de cette valeur.

Seule une partie du patrimoine immobilier peut être mobilisée.

Le montant susceptible d’être proposé dépend de plusieurs critères et notamment de l’âge de l’emprunteur, de la valeur du bien et de sa localisation, auxquels viennent s’ajouter les règles propres à l’établissement prêteur.

Ainsi, posséder une maison estimée à 300 000 €, 500 000 € ou 800 000 € ne signifie pas pouvoir emprunter respectivement ces montants.

La valeur du logement constitue une base de calcul, mais elle ne suffit pas, à elle seule, à déterminer la trésorerie disponible.

Pourquoi la valeur du bien est-elle déterminante ?

Le prêt viager hypothécaire est garanti par une hypothèque prise sur un bien immobilier.

La valeur de ce patrimoine constitue donc naturellement un élément central de l’étude.

Plus la valeur retenue est importante, plus la base patrimoniale permettant d’étudier le financement est élevée.

Mais il faut distinguer la valeur estimée au moment de la première étude de celle qui sera finalement retenue dans le cadre du financement.

Une première estimation permet d’étudier la faisabilité du projet. Si celui-ci se poursuit, une expertise immobilière intervient généralement afin de déterminer la valeur du bien retenue pour l’opération.

Une différence entre l’estimation initiale et la valeur issue de l’expertise peut donc modifier le montant susceptible d’être obtenu.

Pourquoi l’âge de l’emprunteur influence-t-il le montant ?

C’est l’une des grandes particularités du prêt viager hypothécaire.

Contrairement à un crédit amortissable classique, il n’y a généralement pas de mensualités de remboursement du capital et des intérêts pendant la durée du prêt.

Les intérêts viennent progressivement s’ajouter au capital emprunté.

La dette évolue donc dans le temps.

L’établissement prêteur doit tenir compte de cette durée potentielle et de l’accumulation des intérêts lorsqu’il détermine le montant pouvant être accordé.

L’âge de l’emprunteur intervient donc directement dans le calcul.

De manière générale, les paramètres appliqués par le prêteur peuvent permettre de mobiliser une proportion différente de la valeur du bien selon l’âge de l’emprunteur.

C’est pourquoi deux propriétaires possédant des biens de même valeur mais n’ayant pas le même âge obtiendrons des montants différents.

Il n’existe cependant pas un pourcentage universel applicable à chaque âge : les conditions dépendent des critères de l’établissement prêteur et du dossier étudié.

Pourquoi la localisation du bien compte-t-elle également ?

C’est un critère qu’il ne faut surtout pas négliger.

Deux maisons de même valeur appartenant à deux propriétaires du même âge ne conduisent pas nécessairement au même résultat si elles sont situées dans des secteurs différents.

La localisation du bien intervient dans l’étude du prêt viager hypothécaire.

L’établissement prêteur peut notamment prendre en compte les caractéristiques du marché immobilier local et ses propres critères géographiques d’intervention.

Selon les solutions proposées, certains secteurs peuvent être éligibles alors que d’autres peuvent faire l’objet de conditions différentes ou ne pas permettre la mise en place du financement.

La localisation peut donc intervenir à la fois dans l’éligibilité du bien et dans l’étude du montant susceptible d’être proposé.

C’est pourquoi une simulation pertinente doit intégrer dès le départ l’âge de l’emprunteur, la valeur estimée du bien et sa localisation précise.

Âge + valeur + localisation : trois critères à étudier ensemble

Prenons simplement le principe de deux propriétaires ayant le même âge et possédant chacun un bien estimé à une valeur identique.

Si leurs logements sont situés dans des secteurs immobiliers différents, l’analyse peut ne pas conduire au même résultat.

À l’inverse, deux propriétaires possédant des logements similaires dans une même zone mais ayant des âges différents peuvent également obtenir des estimations différentes.

Il ne faut donc pas rechercher une formule du type :

« Ma maison vaut 500 000 €, je peux emprunter X % de sa valeur. »

Le raisonnement est plus complet.

La valeur du bien détermine la base patrimoniale, l’âge intervient notamment dans la proportion de cette valeur susceptible d’être mobilisée et la localisation fait partie des critères d’analyse du bien et de son éligibilité.

Ces éléments sont ensuite appréciés selon les conditions de l’établissement prêteur.

Pourquoi une estimation immobilière réaliste est-elle essentielle ?

Lors d’une première simulation, la valeur communiquée pour le logement influence directement le résultat obtenu.

Une valeur fortement surestimée peut donc donner une première estimation de financement qui devra être revue après expertise.

À l’inverse, une valeur sous-estimée peut donner une vision trop prudente du montant susceptible d’être envisagé.

L’objectif n’est pas de retenir la valeur la plus élevée possible, mais une estimation cohérente avec le marché immobilier local et les caractéristiques réelles du bien.

Une ou plusieurs estimations immobilières récentes peuvent ainsi être utiles pour réaliser une première étude.

Elles ne remplacent toutefois pas l’expertise qui pourra être demandée dans le cadre de la mise en place du financement.

Montant du prêt et trésorerie nette : ce n’est pas la même chose

Autre distinction importante : le montant du financement n’est pas nécessairement le montant qui sera réellement disponible pour votre projet.

Différents frais peuvent être associés à l’opération : expertise immobilière, mise en place de la garantie hypothécaire, formalités, frais de dossier ou honoraires selon le financement concerné.

Par ailleurs, lorsqu’un crédit existant doit être remboursé grâce au financement, son remboursement vient également diminuer la trésorerie restant disponible.

Il faut donc distinguer :

• le montant du prêt ;
• les éventuels crédits devant être remboursés ;
• les frais liés à l’opération ;
• la trésorerie nette réellement disponible.
  
  

C’est cette dernière qui doit être comparée au montant nécessaire pour réaliser le projet.

 

Pourquoi regarder également le prévisionnel à 5, 10 ou 15 ans ?

La trésorerie disponible au moment de la mise en place du prêt n’est qu’une partie de l’analyse.

Dans un prêt viager hypothécaire, les intérêts ne sont généralement pas réglés chaque mois : ils viennent progressivement s’ajouter au capital emprunté.

Le montant de la dette évolue donc avec le temps.

Avant de prendre une décision, il est important de connaître non seulement la trésorerie nette obtenue aujourd’hui, mais également l’évolution prévisionnelle du montant à rembourser dans les années à venir.

Une simulation permet notamment de visualiser le montant prévisionnel de la dette après 5 ans, 10 ans, 15 ans ou davantage, selon les hypothèses retenues.

Cette projection permet de mesurer plus concrètement :

• l’évolution du capital restant dû ;
• l’effet de la capitalisation des intérêts ;
• le coût du financement dans le temps ;
• la part du patrimoine immobilier qui pourrait rester disponible ;
• les conséquences potentielles en cas de vente du bien ;
• l’impact patrimonial pour les héritiers.
  
  

C’est une information particulièrement importante puisque deux questions doivent être étudiées ensemble :

« Quelle trésorerie vais-je réellement obtenir aujourd’hui ? »

et

« Comment le montant de ma dette pourrait-il évoluer dans 5, 10 ou 15 ans ? »

Ces projections restent naturellement prévisionnelles. Elles permettent de comprendre l’évolution financière du prêt à différents horizons, sans préjuger de sa durée réelle.

L’objectif est donc de mettre en regard le bénéfice immédiat de la trésorerie obtenue et l’évolution prévisionnelle de la dette dans le temps.

Pourquoi le montant susceptible d’être obtenu peut-il évoluer avec le temps ?

L’âge de l’emprunteur évolue, mais la valeur du bien et son environnement immobilier peuvent également évoluer.

Une simulation réalisée aujourd’hui ne donnera donc pas nécessairement exactement le même résultat quelques années plus tard.

Le propriétaire sera plus âgé, la valeur de son logement aura éventuellement évolué et les critères des établissements prêteurs pourront également être différents.

C’est pourquoi une estimation doit être considérée comme une photographie de la situation au moment où elle est réalisée, et non comme un montant définitivement acquis.

Une maison de grande valeur garantit-elle une trésorerie importante ?

Pas nécessairement.

La valeur du patrimoine constitue un élément essentiel, mais elle doit être mise en perspective avec les autres critères de l’opération.

Un bien de grande valeur ne permet donc pas automatiquement d’obtenir le montant souhaité.

Inversement, il est inutile de déterminer soi-même une somme à partir d’un pourcentage arbitraire de la valeur de sa maison.

La première question devrait plutôt être :

« Compte tenu de mon âge, de la valeur et de la localisation de mon bien, quel montant peut réellement être envisagé ? »

Ce n’est qu’une fois cette première estimation obtenue qu’il devient pertinent de vérifier si elle correspond au projet recherché.

Le montant maximum n’est pas forcément le montant à emprunter

Même lorsqu’un montant important peut être envisagé, il n’est pas nécessairement pertinent de l’emprunter en totalité.

Le prêt viager hypothécaire a un coût et les intérêts capitalisés font progressivement évoluer la dette.

Le montant demandé doit donc correspondre autant que possible au besoin réel du propriétaire : travaux, aide familiale, remboursement d’un crédit existant, projet personnel, trésorerie de sécurité ou amélioration du quotidien.

L’objectif n’est pas de mobiliser le maximum de patrimoine simplement parce que cela est possible.

Il s’agit de rechercher un équilibre entre la trésorerie nécessaire aujourd’hui et les conséquences financières et patrimoniales de l’opération dans le temps.

Pourquoi réaliser une première simulation ?

Une première simulation permet de confronter les principaux éléments du dossier :

votre âge, la valeur estimée de votre bien, sa localisation et votre besoin de trésorerie.

Elle permet d’obtenir un premier ordre de grandeur et de vérifier si celui-ci est compatible avec le projet envisagé.

Si le besoin est très supérieur au montant susceptible d’être obtenu, il est préférable de le savoir avant d’engager les étapes suivantes.

À l’inverse, lorsque l’estimation correspond au besoin, l’étude peut être approfondie afin d’examiner le montant net disponible, les frais, le taux et l’évolution prévisionnelle de la dette à 5, 10, 15 ans ou davantage, ainsi que l’expertise immobilière et les conséquences patrimoniales de l’opération.

La simulation ne sert donc pas uniquement à répondre à la question « combien puis-je obtenir ? ».

Elle permet également de comprendre ce que l’opération pourrait représenter financièrement dans le temps.

Vous souhaitez savoir quelle trésorerie pourrait être envisageable ?

Si vous avez plus de 60 ans et êtes propriétaire d’un bien immobilier, une première étude peut permettre d’estimer le montant susceptible d’être envisagé en fonction notamment de votre âge, de la valeur de votre bien et de sa localisation.

Elle permet également de mettre en perspective la trésorerie nette susceptible d’être obtenue avec l’évolution prévisionnelle de la dette dans les années suivantes.

L’objectif est de vérifier si le prêt viager hypothécaire peut réellement répondre à votre besoin et d’en comprendre les conséquences avant d’engager les étapes suivantes.

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