Actualités & Conseils

Pourquoi l’assurance emprunteur peut-elle devenir un frein après 60 ans ?

Dans un financement immobilier classique, l’assurance emprunteur permet notamment de couvrir certains risques comme le décès ou l’invalidité, selon les garanties souscrites.

Avec l’âge, cette assurance peut toutefois représenter une part importante du coût du financement.

Plusieurs éléments peuvent entrer en ligne de compte :

• l’âge de l’emprunteur ;
• son état de santé ;
• ses éventuels antécédents médicaux ;
• la durée du financement ;
• l’âge atteint en fin de prêt ;
• les garanties demandées.

Pour certains seniors, ce n’est donc pas nécessairement leur capacité financière qui pose problème. Le coût ou les conditions de l’assurance peuvent eux-mêmes compliquer le financement.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas d’obligation légale générale imposant une assurance emprunteur pour obtenir un crédit immobilier.

En revanche, l’établissement prêteur peut demander cette assurance comme condition d’octroi du financement.

Dans les circuits bancaires traditionnels, elle est ainsi très fréquemment exigée.

Mais il existe également des organismes spécialisés capables d’étudier différemment certains dossiers seniors, notamment lorsque l’emprunteur dispose d’un patrimoine immobilier significatif ou d’un apport confortable.

Peut-on donc emprunter sans assurance après 60 ans ?

Oui, certaines solutions de financement que j’étudie permettent une assurance emprunteur facultative.

Cette possibilité peut notamment concerner des emprunteurs disposant d’un patrimoine immobilier ou d’un apport suffisamment important par rapport à leur projet.

Cela ne signifie évidemment pas que tous les financements après 60 ans sont accessibles sans assurance.

L’organisme prêteur étudiera l’ensemble du dossier, notamment les revenus et charges de l’emprunteur, son âge, son patrimoine, son apport, le montant demandé, la durée du financement et les garanties éventuellement mises en place.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire, la valeur du bien apporté en garantie constitue également un élément essentiel de l’analyse.

Un apport confortable peut-il faciliter le financement ?

Oui. L’apport peut modifier l’équilibre d’un projet.

Prenons un exemple simple.

Un emprunteur de 70 ans souhaite acquérir un bien d’une valeur de 400 000 € et dispose de 200 000 € d’apport.

Son besoin de financement n’est alors que de 200 000 €.

Le prêteur n’analyse donc pas la même situation que pour un financement portant sur la quasi-totalité du prix du bien.

Un apport important peut ainsi contribuer à réduire le montant emprunté et le niveau de risque du financement.

Cela ne garantit évidemment pas l’accord du prêteur, mais peut permettre d’envisager des solutions différentes, y compris avec une assurance facultative lorsque les critères du partenaire financier le permettent.

Le patrimoine immobilier peut également constituer un levier

Pour un propriétaire, le patrimoine immobilier peut lui aussi permettre d’envisager d’autres solutions.

Un bien immobilier détenu sans crédit ou avec un capital restant dû limité peut, par exemple, être utilisé comme garantie dans le cadre d’un financement hypothécaire.

L’objectif n’est pas nécessairement de vendre ce patrimoine.

Il peut au contraire servir de levier pour financer un nouveau projet, obtenir de la trésorerie, réaliser des travaux, aider ses enfants ou réorganiser sa situation patrimoniale.

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

L’âge constitue souvent l’une des difficultés rencontrées dans les circuits bancaires traditionnels, notamment lorsque la durée du financement conduit à un âge élevé en fin de prêt.

Il existe néanmoins des solutions spécialisées permettant, selon le dossier et les critères du partenaire financier, d’aller jusqu’à 95 ans en fin de prêt, avec une assurance emprunteur pouvant être facultative.

Cela peut permettre d’étudier des projets qui deviennent plus difficiles à financer dans les circuits traditionnels.

Exemple : emprunter à 72 ans

Prenons le cas d’un emprunteur de 72 ans souhaitant financer un nouveau projet.

Il dispose de revenus réguliers et d’un patrimoine immobilier conséquent. Il souhaite emprunter 150 000 €.

Dans un circuit bancaire traditionnel, son âge en fin de prêt et les conditions de l’assurance peuvent réduire les possibilités de financement.

Une solution spécialisée peut permettre une analyse différente de son dossier en prenant en compte ses revenus, ses charges, son patrimoine, son éventuel apport, le montant demandé et la durée souhaitée.

Certains financements peuvent alors être accordés sans assurance emprunteur obligatoire, sous réserve que le dossier réponde aux critères de l’organisme prêteur.

Cet exemple reste naturellement indicatif : tout financement reste soumis à l’étude et à l’acceptation de l’organisme prêteur.

Que se passe-t-il en cas de décès sans assurance emprunteur ?

C’est probablement le point le plus important à comprendre avant de choisir cette solution.

Lorsqu’un prêt bénéficie d’une assurance décès et que les conditions prévues au contrat sont remplies, l’assureur peut prendre en charge tout ou partie du capital restant dû selon les garanties et la quotité assurée.

Sans assurance décès, cette protection n’existe pas.

Le capital restant dû ne disparaît donc pas au décès de l’emprunteur. La dette devra être traitée dans le cadre de la succession et conformément aux conditions du financement.

La situation patrimoniale et les conséquences pour les héritiers doivent donc être prises en compte avant de retenir un financement sans assurance.

Assurance facultative ne signifie pas absence de garantie

Il faut également distinguer deux notions : l’assurance emprunteur et la garantie du prêt.

L’assurance couvre certains événements concernant l’emprunteur selon les garanties souscrites.

Une hypothèque constitue, quant à elle, une garantie accordée au prêteur sur un bien immobilier.

Il est donc parfaitement possible qu’un financement soit sans assurance emprunteur obligatoire mais avec une garantie hypothécaire.

En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut mettre en œuvre cette garantie dans les conditions prévues par le contrat et la réglementation.

Faut-il systématiquement privilégier un prêt sans assurance ?

Non.

L’objectif n’est pas de supprimer systématiquement l’assurance emprunteur.

Lorsqu’elle est accessible à un coût raisonnable et qu’elle apporte une protection utile à l’emprunteur et à sa famille, elle peut évidemment présenter un réel intérêt.

La bonne question est plutôt :

quelle solution de financement est la plus adaptée à l’âge, au projet et à la situation patrimoniale de l’emprunteur ?

Selon les situations, différentes solutions peuvent être étudiées : financement amortissable, prêt hypothécaire, prêt in fine, prêt relais spécialisé ou prêt viager hypothécaire.

À retenir

Après 60 ou 70 ans, l’assurance emprunteur ne constitue pas nécessairement un obstacle définitif à un projet de financement.

Certaines solutions spécialisées permettent d’étudier des financements avec une assurance facultative, notamment lorsque l’emprunteur dispose d’un patrimoine immobilier ou d’un apport confortable.

Certaines solutions peuvent également permettre d’aller jusqu’à 95 ans en fin de prêt, sous réserve des critères du partenaire financier et de l’étude du dossier.

L’absence d’assurance doit néanmoins être examinée avec attention, notamment en raison de ses conséquences en cas de décès.

Vous avez plus de 60 ans et souhaitez financer un projet ?

J’étudie votre situation, votre patrimoine, votre apport éventuel et votre projet afin d’identifier les solutions de financement susceptibles d’être adaptées.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

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Financement après 60 ans

À partir de quel âge peut-on obtenir un prêt viager hypothécaire ?

Dans les solutions que je peux étudier, le prêt viager hypothécaire est accessible à partir de 60 ans.

L'âge joue ensuite un rôle important dans le calcul du montant susceptible d'être obtenu.

De manière générale, plus l'âge retenu est élevé, plus la part de la valeur du bien pouvant être mobilisée peut augmenter, selon le barème de l'organisme prêteur.

Il ne suffit donc pas de connaître la valeur du logement pour déterminer le montant du financement.

Si vous êtes deux, quel âge est retenu ?

C'est un point particulièrement important pour les couples.

Lorsqu'il y a deux emprunteurs, l'âge retenu pour le calcul est celui du plus jeune dans la solution étudiée (les 2 doivent avoir plus de 60 ans).

Prenons un exemple :

Un couple est composé d'une personne de 78 ans et d'une personne de 68 ans.

Le calcul n'est pas effectué sur 78 ans et on ne prend pas non plus la moyenne des deux âges.

L'âge retenu est 68 ans.
Cette règle peut avoir une incidence importante sur le montant susceptible d'être obtenu.

Quels biens peuvent être éligibles ?

Le prêt viager hypothécaire repose sur un bien immobilier donné en garantie.

Dans les solutions que je peux étudier, plusieurs conditions doivent notamment être respectées.

Le bien ne doit pas être détenu par une SCI
Le propriétaire doit détenir le bien en direct.

Un logement appartenant à une SCI n'est donc pas éligible à ces solutions de prêt viager hypothécaire.

Pour un bien détenu via une SCI, d'autres solutions de financement patrimonial peuvent éventuellement être recherchées, mais il ne s'agit alors pas du même montage.

Le bien ne doit pas être démembré
Un bien dont la propriété est séparée entre usufruit et nue-propriété n'est pas éligible aux solutions étudiées.

La situation doit donc être vérifiée avant d'engager une étude.

C'est notamment un point important lorsqu'une donation avec réserve d'usufruit a déjà été réalisée.

Quel est le montant minimum ?

Dans les solutions que je peux étudier, le montant minimum du prêt est de :

40 000 €
Le PVH n'est donc généralement pas destiné à répondre à un petit besoin ponctuel de quelques milliers d'euros.

Il s'inscrit davantage dans une réflexion patrimoniale : obtenir une trésorerie significative pour financer un projet, réaliser des travaux, aider ses enfants, améliorer son quotidien ou réorganiser certaines dépenses.

Comment est calculé le montant que l'on peut obtenir ?

Trois éléments sont particulièrement importants dans les solutions étudiées :

1. La valeur du bien immobilier
Le logement fait l'objet d'une évaluation permettant de déterminer sa valeur.

Cette valeur constitue la base du calcul.

Mais attention :

un bien estimé à 500 000 € ne permet pas d'emprunter 500 000 €.

Seule une fraction de cette valeur pourra être mobilisée.

2. L'âge de l'emprunteur
L'âge retenu intervient dans la détermination de la quotité applicable.

Deux propriétaires possédant chacun un logement de même valeur peuvent donc obtenir des montants différents s'ils n'ont pas le même âge.

Et lorsqu'il y a deux emprunteurs, rappelons que c'est l'âge du plus jeune qui est retenu dans les solutions étudiées.

3. La localisation du bien
La situation géographique du logement intervient également dans l'étude.

Le département dans lequel se trouve le bien peut avoir une incidence sur le calcul et l'éligibilité de l'opération, selon les critères de l'organisme prêteur.

La valeur seule du logement ne suffit donc pas.

Exemple concret

Prenons une propriétaire de 75 ans disposant d'une résidence estimée à :

500 000 €
Elle souhaite obtenir de la trésorerie pour réaliser des travaux, aider ses enfants et conserver une réserve financière pour les prochaines années.

Son bien est détenu en direct, n'est pas démembré et répond aux autres critères d'éligibilité.

L'organisme prêteur va alors déterminer la quotité applicable en fonction notamment :

de son âge + de la valeur expertisée du logement + de sa localisation.

Cette quotité permettra de déterminer le montant maximal susceptible d'être proposé.

Supposons maintenant que cette propriétaire soit en couple et que le second emprunteur ait 65 ans.

Dans les solutions étudiées, le calcul sera alors effectué à partir de 65 ans, c'est-à-dire l'âge du plus jeune.

Le montant susceptible d'être obtenu pourra donc être différent.

Je préfère volontairement ne pas donner ici de pourcentage fictif : le montant doit être calculé à partir du barème réellement applicable au dossier.

Faut-il avoir terminé de rembourser son crédit immobilier ?

Pas nécessairement dans toutes les situations.

Lorsqu'un crédit ou une garantie existe encore sur le logement, il faut examiner le capital restant dû et les conditions permettant la mise en place du nouveau financement.

Une partie du PVH peut, selon le montage retenu, devoir servir à solder une dette existante afin que la garantie nécessaire puisse être constituée.

L'étude doit donc porter sur la valeur nette du patrimoine et les inscriptions existantes, et pas uniquement sur la valeur brute du logement.

À quoi peut servir l'argent obtenu ?

Le prêt viager hypothécaire peut permettre de transformer une partie d'un patrimoine immobilier en liquidités.

Selon le projet, ces fonds peuvent notamment servir à :

• améliorer son niveau de vie à la retraite ;
• financer des travaux ;
• adapter son logement au vieillissement ;
• aider financièrement ses enfants ;
• réaliser un projet personnel ;
• financer certaines dépenses importantes ;
• disposer d'une réserve de trésorerie.

L'emprunteur reste propriétaire de son logement.

Y a-t-il des mensualités à rembourser ?

Dans le fonctionnement classique du prêt viager hypothécaire, il n'y a pas de mensualités de remboursement du capital et des intérêts pendant la vie du prêt.

Les intérêts se capitalisent.

Le capital emprunté et les intérêts accumulés sont notamment remboursés lors du décès de l'emprunteur ou lors de la vente du bien, selon les conditions du contrat et les situations prévues par la réglementation.

C'est précisément ce fonctionnement qui différencie fortement le PVH d'un prêt hypothécaire amortissable classique.

Attention au coût du prêt viager hypothécaire

L'absence de mensualités ne signifie évidemment pas que le financement est gratuit.

Les intérêts s'accumulent et se capitalisent au fil du temps.

Plus le prêt reste en place longtemps, plus le montant à rembourser peut donc augmenter.

À cela peuvent s'ajouter les différents frais liés à l'opération : expertise, garantie hypothécaire, acte, frais de dossier et honoraires d'intermédiation selon le financement.

Il est donc essentiel de connaître le coût du financement et son incidence sur le patrimoine qui restera à transmettre avant de s'engager.

Le PVH est-il adapté à tout le monde ?

Non.

Posséder un logement et avoir plus de 60 ans ne signifie pas automatiquement qu'un prêt viager hypothécaire constitue la meilleure solution.

Il faut notamment comparer le PVH avec les autres possibilités disponibles : crédit classique lorsque celui-ci reste accessible, prêt hypothécaire amortissable, vente d'un actif, mobilisation de l'épargne ou autres solutions patrimoniales.

Le bon financement est celui qui répond au projet tout en restant cohérent avec la situation patrimoniale et familiale de l'emprunteur.

Les 5 points à retenir
1. À partir de 60 ans dans les solutions étudiées.

2. Minimum de financement : 50 000 €.

3. Pas de bien détenu en SCI pour les solutions de PVH concernées.

4. Pas de bien démembré.

5. Le montant dépend notamment de la valeur du bien, de sa localisation et de l'âge retenu. Lorsqu'il y a deux emprunteurs, c'est l'âge du plus jeune qui est pris en compte dans les solutions étudiées.

Vous souhaitez savoir combien vous pourriez obtenir ?

Une première étude permet de vérifier l'éligibilité du bien et d'estimer le montant susceptible d'être obtenu en fonction de votre âge, de la valeur de votre patrimoine immobilier et de sa localisation.

L'objectif est ensuite de déterminer si le prêt viager hypothécaire est réellement adapté à votre projet et d'en mesurer le coût et les conséquences patrimoniales.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

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Prêt viager hypothécaire

Une hypothèque ne signifie pas vendre son bien

C'est un point essentiel.

Lorsqu'un bien est donné en garantie hypothécaire, le propriétaire reste propriétaire de son bien.

Il peut continuer à l'occuper et, selon sa situation et les conditions du financement, à en conserver l'usage habituel.

L'hypothèque constitue une garantie pour l'établissement prêteur. En cas de défaillance de l'emprunteur, elle lui confère des droits lui permettant notamment de poursuivre la réalisation du bien dans les conditions prévues par la loi.

Une résidence secondaire peut-elle servir de garantie ?

Selon les solutions proposées par les établissements spécialisés, oui, une résidence secondaire peut être étudiée comme garantie d'un financement.

Cela peut présenter un intérêt pour un propriétaire disposant par exemple :

• d'une résidence principale qu'il ne souhaite pas mobiliser ;
• d'une maison de vacances ;
• d'un appartement détenu depuis plusieurs années ;
• d'un bien locatif ;
• de plusieurs actifs immobiliers.
  
  

L'acceptation du bien dépend néanmoins des critères du prêteur, de sa localisation, de sa valeur, de sa situation juridique et des éventuelles garanties déjà existantes.

Pourquoi préférer une résidence secondaire à sa résidence principale ?

Prenons un propriétaire possédant :

Résidence principale : 700 000 €
Résidence secondaire : 400 000 €

Il souhaite obtenir 100 000 € de trésorerie pour financer un nouveau projet.

S'il existe une solution permettant de prendre la résidence secondaire en garantie, il peut être pertinent d'étudier cette possibilité plutôt que de mobiliser automatiquement la résidence principale.

Cela permet notamment de raisonner à l'échelle de l'ensemble du patrimoine immobilier et de choisir le bien le plus adapté au montage.

Il n'existe cependant pas de règle selon laquelle la résidence secondaire serait systématiquement préférable : chaque dossier doit être analysé individuellement.

Et si la résidence secondaire a encore un crédit ?

L'existence d'un crédit en cours n'interdit pas nécessairement toute nouvelle opération.

En revanche, elle change l'analyse.

Imaginons :

Valeur estimée de la résidence secondaire : 400 000 €
Capital restant dû : 80 000 €
Besoin de trésorerie : 100 000 €

L'organisme prêteur devra notamment examiner le crédit existant et les garanties déjà inscrites sur le bien.

Il ne suffit donc pas de faire :

400 000 € – 80 000 € = 320 000 € disponibles.

Ce serait beaucoup trop simpliste.

Le montant pouvant éventuellement être financé dépend des critères du prêteur, du rang de la garantie, de la valeur retenue après expertise, des dettes existantes et de la situation financière et patrimoniale de l'emprunteur.

Comment la valeur du bien est-elle déterminée ?

La valeur annoncée par le propriétaire ne suffit généralement pas.

Selon l'opération, une expertise ou une évaluation du bien peut être demandée afin de déterminer la valeur retenue pour le financement.

L'établissement n'accorde pas automatiquement un crédit correspondant à la totalité de cette valeur.

Il conserve une marge de sécurité et analyse également la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Le modèle français du crédit immobilier reste d'ailleurs largement fondé sur l'analyse de la solvabilité et de la capacité de remboursement, et non uniquement sur la valeur du patrimoine donné en garantie.

Exemple concret : obtenir 100 000 € grâce à une résidence secondaire

Prenons un couple propriétaire de sa résidence principale ainsi que d'un appartement situé sur la Côte Basque.

L'appartement est estimé à :

400 000 €
Il n'est plus financé.

Le couple souhaite obtenir :

100 000 €
Cette trésorerie doit servir à financer différents projets familiaux et patrimoniaux.

Plutôt que de vendre l'appartement ou de mobiliser une partie importante de son épargne, le couple peut étudier un financement garanti par cette résidence secondaire.

Si le dossier répond aux critères de l'établissement prêteur, le bien peut servir de garantie et permettre d'obtenir la trésorerie recherchée.

Le couple conserve son appartement.

⚠️ Cet exemple illustre uniquement le mécanisme. Un bien estimé à 400 000 € ne garantit pas l'obtention d'un financement de 100 000 €.

Quels projets peuvent être financés ?

Selon le type de financement et les critères de l'organisme prêteur, la trésorerie obtenue peut répondre à différents projets :

travaux, aide aux enfants, nouveau projet immobilier, besoin de liquidités, réorganisation patrimoniale ou encore certains projets d'investissement.

C'est justement l'un des intérêts de la mobilisation du patrimoine : un actif immobilier existant peut devenir un levier pour financer un nouveau projet sans nécessairement devoir être vendu.

Et pour un bien locatif ?

Un bien donné en location peut également, selon les solutions, être étudié.

L'analyse sera alors différente puisqu'il faudra notamment tenir compte du bail, des revenus locatifs, de la nature du bien et de la situation patrimoniale de son propriétaire.

L'existence d'un locataire n'est donc pas nécessairement synonyme d'impossibilité, mais l'éligibilité dépendra du prêteur et du montage envisagé.

Et si le bien appartient à une SCI ?

La situation devient plus spécifique.

Un bien détenu directement par une personne physique et un bien appartenant à une SCI ne sont juridiquement pas détenus de la même manière.

Selon l'objectif du financement, la nature de la SCI, sa fiscalité, ses associés et l'organisme sollicité, des solutions peuvent éventuellement être étudiées.

Il faut alors analyser la société et les associés, et pas uniquement la valeur du bien immobilier.

C'est précisément pour cette raison qu'un financement patrimonial nécessite une étude globale de la situation.

Résidence principale, secondaire ou locative : quel bien choisir ?

Lorsqu'un propriétaire détient plusieurs biens, la question n'est pas seulement :

« Puis-je obtenir un financement ? »

La bonne question est plutôt :

« Quel actif de mon patrimoine est le plus pertinent à mobiliser ? »
La réponse dépend notamment :

• de la valeur de chaque bien ;
• des crédits restant dus ;
• des garanties déjà inscrites ;
• de l'usage des biens ;
• du montant recherché ;
• de la durée souhaitée ;
• des revenus et charges ;
• de l'âge de l'emprunteur ;
• de l'objectif du financement.
  
  

La résidence principale n'est donc pas nécessairement le premier actif à envisager.

Quels sont les risques ?

Une hypothèque reste une garantie réelle portant sur un bien immobilier.

Si l'emprunteur ne respecte pas ses obligations de remboursement, le créancier dispose de moyens lui permettant de faire valoir sa garantie sur le bien.

Il faut donc examiner attentivement avant toute opération :

le taux, la durée, les mensualités, le coût total, les frais de garantie, les frais éventuels d'expertise et la capacité à supporter durablement le financement.

La présence d'un patrimoine immobilier important ne remplace pas l'analyse de la capacité de remboursement.

Votre résidence secondaire peut-elle financer votre prochain projet ?

Posséder plusieurs biens immobiliers offre davantage de possibilités pour structurer un financement.

Une résidence secondaire, un bien locatif ou, selon les solutions, un actif détenu via une société peut éventuellement constituer un levier.

L'enjeu est de déterminer quel bien mobiliser, pour quel montant et avec quelles conséquences.

Une étude patrimoniale permet alors d'identifier les solutions envisageables avant de décider de vendre un actif ou de mobiliser son épargne.

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Trésorerie & patrimoine

Vendre d’abord et louer en attendant : une solution pas toujours si simple

Le scénario paraît logique :

1. Je vends ma maison.
2. Je loue un logement quelques mois.
3. Je recherche tranquillement mon prochain bien.
4. Je déménage à nouveau lorsque je l’ai trouvé.

Mais entre la théorie et la pratique, plusieurs difficultés peuvent apparaître.

Il faut d'abord trouver une location disponible, adaptée à la composition du foyer et située dans le secteur souhaité.

Sur la Côte Basque et le Sud Landes, où le marché locatif peut être tendu, cette recherche peut devenir une contrainte supplémentaire.

Et lorsqu'on sait que cette location ne sera que temporaire, la perspective de s'installer pour quelques mois seulement n'est pas toujours très séduisante.

Deux déménagements au lieu d'un

Vendre avant d'avoir trouvé son futur logement peut également entraîner une organisation assez lourde.

Il faut déménager de l'ancienne maison vers la location temporaire, puis quelques mois plus tard de cette location vers le nouveau logement.

Une partie du mobilier peut ne pas entrer dans le logement intermédiaire. Il faut alors envisager un garde-meuble, organiser son transport et récupérer l'ensemble lors du second déménagement.

À cela s'ajoutent deux installations successives : abonnements, assurances, changements d'adresse et multiples démarches administratives.

Après 60 ou 70 ans, éviter deux déménagements rapprochés peut constituer à lui seul un véritable élément de confort.

Acheter avant de vendre change complètement la logique

Lorsque la situation patrimoniale le permet, une solution de prêt relais peut permettre d'inverser le raisonnement :

trouver d'abord son futur logement, l'acheter, s'y installer puis vendre l'ancien bien.

Le propriétaire peut ainsi passer directement :

ancienne résidence → nouvelle résidence

plutôt que :

ancienne résidence → location temporaire → nouvelle résidence.

Le prêt relais sert précisément à financer cette période pendant laquelle l'ancien logement n'est pas encore vendu.

Le problème du prêt relais classique : le temps

Le prêt relais bancaire traditionnel est généralement conçu comme un financement de courte durée.

Cela convient parfaitement lorsque le bien est déjà en vente et que sa commercialisation devrait être relativement rapide.

Mais pour certains propriétaires seniors, cette échéance peut créer une pression supplémentaire.

Que se passe-t-il si le marché ralentit ? Si une première vente échoue ? Si le propriétaire souhaite attendre une offre correspondant réellement à la valeur de son bien ?

Une échéance trop courte peut finir par imposer le calendrier de la vente.

Des solutions pouvant aller jusqu'à 5 ans selon les dossiers

Pour certaines situations patrimoniales, des solutions spécialisées permettent d'étudier un prêt relais pouvant aller jusqu'à 5 ans.

Cette durée maximale ne signifie évidemment pas qu'il faut attendre cinq ans pour vendre.

L'objectif est tout autre : disposer d'une marge de sécurité suffisante pour ne pas organiser toute sa transition immobilière dans l'urgence.

Si le bien est vendu après six mois ou un an, le relais peut être remboursé selon les modalités prévues.

Mais savoir que le financement dispose d'une durée potentiellement plus longue peut changer considérablement la manière d'aborder le projet.

Acheter, louer ou être hébergé : garder plusieurs possibilités

Une transition immobilière ne suit pas toujours un scénario parfaitement linéaire.

Le propriétaire peut :

• trouver son nouveau logement avant d'avoir vendu et souhaiter l'acheter immédiatement ;
• vendre rapidement mais préférer louer quelque temps avant de racheter ;
• être hébergé temporairement par ses enfants ou des proches ;
• acheter un logement nécessitant plusieurs mois de travaux avant d'y emménager ;
• profiter de cette période pour changer progressivement de région.

L'intérêt d'une solution de financement adaptée est précisément de ne pas être prisonnier d'un seul calendrier.

Relais ou location temporaire : comparer le véritable coût

On entend parfois :

« Je préfère vendre et louer quelques mois plutôt que payer un prêt relais. »

Le raisonnement mérite d'être approfondi.

Le coût du relais ne doit pas être comparé à zéro, mais au coût réel de la solution alternative.

Prenons un exemple volontairement simplifié.

Un couple prévoit une période de transition d'environ 12 mois.

Une location à 1 500 € par mois représente :

18 000 € de loyers sur un an.

Ajoutons à titre d'illustration :

premier déménagement : 2 000 €
second déménagement : 2 000 €
garde-meuble à 200 € par mois pendant un an : 2 400 €
La période de transition représente déjà environ :

24 400 €
Et nous n'avons pas intégré tous les éventuels frais annexes.

Dans cette situation, il devient pertinent de comparer ces 24 400 € avec le coût réel d'une solution relais permettant d'acheter directement le nouveau logement.

Selon le montant financé, le taux, les frais et surtout la durée réelle d'utilisation, le coût du relais peut se révéler comparable au coût global d'une location temporaire.

Cet exemple est bien entendu purement illustratif : une comparaison précise doit être réalisée pour chaque projet.

Et le confort dans tout cela ?

La comparaison ne doit d'ailleurs pas être uniquement financière.

Imaginons un couple de 70 ans quittant une maison familiale dans laquelle il vit depuis vingt ou trente ans.

Trier les affaires, organiser un déménagement et s'adapter à un nouveau logement représente déjà un changement important.

Faire exactement la même chose quelques mois plus tard parce que le premier logement n'était que provisoire peut devenir particulièrement contraignant.

Pouvoir déménager une seule fois et directement dans son futur logement constitue donc un avantage qui ne se mesure pas uniquement en euros.

Exemple : vendre dans le Sud Landes et acheter sur la Côte Basque

Prenons un couple de retraités de 68 et 70 ans.

Ils possèdent une maison dans le Sud Landes estimée à 500 000 € et souhaitent acheter un appartement plus adapté à leur retraite sur la Côte Basque.

Ils trouvent un appartement correspondant parfaitement à leur projet pour 350 000 €, mais leur maison n'est pas encore vendue.

Première possibilité : laisser passer l'appartement, vendre leur maison, trouver une location puis recommencer leurs recherches.

Deuxième possibilité : vendre immédiatement, louer temporairement et acheter lorsqu'ils trouveront un autre appartement.

Troisième possibilité : étudier un financement permettant d'acquérir l'appartement avant la vente de leur maison, puis organiser cette vente dans un second temps.

Selon leur situation financière et patrimoniale, cette troisième solution peut permettre d'éviter une location intermédiaire et un double déménagement.

Le prêt relais coûte-t-il forcément plus cher qu'une location ?

Non, on ne peut pas l'affirmer sans faire les calculs.

Il faut comparer les deux scénarios sur la même durée.

D'un côté :

loyers + déménagements + garde-meuble + frais éventuels de location.

De l'autre :

intérêts du relais + frais de financement + garantie éventuelle + assurance lorsqu'elle est nécessaire.

Ce n'est qu'après cette comparaison que l'on peut déterminer quelle stratégie est financièrement la plus pertinente.

Et le résultat peut être très différent d'un dossier à l'autre.

L'assurance emprunteur après 60 ans

L'assurance constitue également un élément important lorsqu'on avance en âge.

Selon les solutions spécialisées et les organismes prêteurs, l'assurance emprunteur peut être facultative.

Cela peut faciliter l'étude de certains dossiers pour lesquels l'âge ou le coût de l'assurance constitue un frein dans le circuit bancaire traditionnel.

Cette possibilité dépend néanmoins du financement proposé et ne doit pas être considérée comme systématique.

Quels sont les points à étudier avant de choisir ?

Avant d'opter pour un relais, plusieurs éléments doivent être analysés :

• la valeur du bien à vendre ;
• le capital restant éventuellement dû ;
• le prix du nouveau logement ;
• les revenus et les charges ;
• la durée probable de la transition ;
• le coût du relais ;
• le coût d'une éventuelle location temporaire ;
• les frais de déménagement et de stockage ;
• la situation patrimoniale globale.

L'objectif n'est donc pas simplement de savoir si un prêt relais est possible, mais de déterminer quelle organisation de la transition immobilière est la plus adaptée.

Après 60 ans, le temps peut devenir un véritable avantage

Changer de logement à la retraite devrait pouvoir rester un projet choisi plutôt qu'une succession de contraintes imposées par les dates de vente et d'achat.

Une solution relais plus longue peut permettre de décorréler le calendrier de la vente de celui de la nouvelle acquisition et d'organiser plus sereinement cette période.

La durée disponible constitue alors une marge de sécurité, et non un objectif en soi.

Vous souhaitez changer de logement sans vendre dans l'urgence ?

J'étudie votre situation, le bien que vous détenez et votre nouveau projet afin d'identifier les solutions de financement susceptibles d'être adaptées.

Certaines solutions peuvent permettre d'étudier un prêt relais jusqu'à 5 ans, selon le dossier, avec une assurance emprunteur pouvant être facultative selon le financement.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

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