Actualités & Conseils

Pourquoi envisager un regroupement de crédits après 60 ans ?

Le passage à la retraite constitue souvent un moment charnière.

Les revenus peuvent diminuer alors que les mensualités des crédits contractés pendant la vie active restent identiques.

Un regroupement de crédits consiste à réunir plusieurs financements en un nouveau crédit avec une mensualité unique.

L'objectif peut notamment être de :

• réduire le montant des mensualités ;
• retrouver davantage de reste à vivre ;
• simplifier la gestion du budget ;
• adapter les remboursements aux revenus de la retraite ;
• éventuellement intégrer une trésorerie destinée à un nouveau projet, sous réserve d'acceptation.

La diminution de la mensualité est généralement obtenue grâce à un allongement de la durée de remboursement.

Il faut donc garder à l'esprit qu'une mensualité plus faible peut entraîner une durée plus longue et une augmentation du coût total du crédit.

Quels crédits peuvent être regroupés ?

Selon le dossier et l'organisme financier, différentes dettes peuvent être étudiées :

• crédits à la consommation ;
• prêt automobile ;
• prêt personnel ;
• crédit immobilier ;
• crédits renouvelables ;
• autres financements ou dettes éligibles selon la situation.

La composition du regroupement est importante car elle peut notamment déterminer la nature du nouveau financement et les conditions applicables.

Peut-on faire un regroupement de crédits lorsqu'on est retraité ?

Oui.

Le statut de retraité n'empêche pas, à lui seul, la réalisation d'un regroupement de crédits.

La retraite présente même une caractéristique particulière : les revenus sont généralement réguliers et prévisibles.

L'organisme prêteur va néanmoins examiner l'ensemble de la situation :

revenus, charges, crédits en cours, reste à vivre, comportement bancaire, patrimoine éventuel et âge de l'emprunteur.

Ce n'est donc pas uniquement l'âge au moment de la demande qui compte.

L'âge en fin de prêt est déterminant

À 65 ou 70 ans, la question n'est pas seulement :

« Quel âge avez-vous aujourd'hui ? »

mais également :

« Quel âge aurez-vous à la fin du financement ? »

Les critères varient selon les organismes et les solutions proposées.

Certaines solutions spécialisées permettent d'étudier des financements à des âges plus avancés que ceux généralement retenus par les circuits bancaires traditionnels.

C'est précisément pour cette raison qu'un refus obtenu auprès d'un établissement ne signifie pas nécessairement qu'aucune autre solution ne peut être étudiée.

Propriétaire ou locataire : des possibilités différentes

Le regroupement de crédits peut concerner aussi bien un propriétaire qu'un locataire, mais les conditions de financement ne sont pas les mêmes.

Pour un locataire

Le regroupement est réalisé sans garantie hypothécaire. Les organismes prêteurs appliquent généralement des plafonds de financement plus faibles et des durées maximales plus courtes que pour certaines opérations concernant des propriétaires.

La faisabilité dépend notamment des revenus, des charges, du montant des crédits à reprendre, de l'endettement après opération et de l'âge en fin de prêt.

Pour un propriétaire

Les possibilités peuvent être plus larges, notamment lorsqu'un patrimoine immobilier peut être pris en compte.

Selon le montant à refinancer et la situation de l'emprunteur, le regroupement peut être réalisé avec ou sans garantie hypothécaire.

Lorsqu'une garantie hypothécaire est mise en place, elle peut notamment permettre d'étudier des montants plus importants et des durées plus longues, sous réserve des critères de l'organisme prêteur et de la valeur du bien donné en garantie.

Exemple concret : réduire ses mensualités à la retraite

Prenons un exemple volontairement simplifié.

Un couple de retraités dispose de 3 800 € de revenus mensuels.

Il rembourse actuellement plusieurs crédits représentant au total :

1 650 € par mois.

Après étude, un regroupement permettrait, à titre d'illustration, de ramener l'ensemble à une mensualité d'environ :

950 € par mois.

La différence serait donc de :

700 € par mois, soit 8 400 € de charges de remboursement en moins sur une année.

Leur budget mensuel serait ainsi sensiblement rééquilibré.

Mais cette diminution ne signifie pas qu'ils économisent 8 400 € par an sur le coût du crédit.

La baisse de mensualité est obtenue notamment grâce à l'allongement de la durée de remboursement et peut donc augmenter le coût total de l'opération.

Cet exemple est purement illustratif. Le résultat réel dépend des capitaux restant dus, des taux, de la durée, des frais et des caractéristiques du dossier.

Peut-on également obtenir une trésorerie ?

Dans certaines opérations, il peut être possible d'étudier l'intégration d'une trésorerie complémentaire au nouveau financement.

Elle peut par exemple être destinée à :

• réaliser des travaux ;
• remplacer un véhicule ;
• financer un projet personnel ;
• constituer une réserve de trésorerie ;
• faire face à certaines dépenses importantes.

Cette trésorerie n'est toutefois pas automatique.

Elle augmente le montant financé et doit donc être compatible avec la situation financière de l'emprunteur et les critères de l'organisme prêteur.

Et si le regroupement classique n'est plus adapté ?

Pour certains propriétaires disposant d'un patrimoine immobilier important, d'autres solutions peuvent également être étudiées lorsque le regroupement de crédits classique atteint ses limites.

Selon l'âge, les revenus, le patrimoine et l'objectif recherché, une solution de financement adossée à l'immobilier peut parfois offrir une autre approche.

L'important est donc de ne pas chercher uniquement un produit, mais d'étudier la situation patrimoniale dans son ensemble.

Ce qu'il faut comparer avant de s'engager

Une baisse importante de mensualité peut être séduisante, mais elle ne suffit pas pour juger de l'intérêt d'une opération.

Il faut notamment comparer :

la mensualité avant et après, la durée restante et la nouvelle durée, le coût total, le taux, les frais, l'assurance éventuelle et le montant de trésorerie éventuellement ajouté.

L'objectif est de déterminer si le gain mensuel obtenu justifie le coût et la durée du nouveau financement.

Vous avez plus de 60 ans et plusieurs crédits en cours ?

Une étude permet de déterminer si un regroupement de crédits peut être envisagé et quelles conséquences il aurait réellement sur votre budget.

J'étudie votre situation, vos revenus, vos crédits et, lorsque cela est pertinent, votre patrimoine immobilier afin d'identifier les solutions susceptibles d'être adaptées.

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité de votre projet de financement.

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Étude possible partout en France selon les dossiers.

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Regroupement de crédits

Pourquoi un prêt hypothécaire entraîne-t-il des frais spécifiques ?

Dans un financement hypothécaire, un bien immobilier est donné en garantie au prêteur.

Cette garantie nécessite différentes vérifications et formalités : valeur du bien, situation juridique, éventuelles garanties déjà inscrites et constitution de la nouvelle sûreté.

Ces étapes expliquent qu’un financement hypothécaire puisse comporter davantage de frais de mise en place qu’un crédit sans garantie immobilière.

1. Les frais d’expertise du bien immobilier

Avant d’accorder un financement, l’organisme prêteur doit pouvoir apprécier la valeur du bien proposé en garantie.

Selon les établissements et les dossiers, une expertise immobilière peut donc être demandée.

Elle permet notamment au prêteur de déterminer la valeur du bien sur laquelle il pourra s’appuyer pour étudier le montant du financement.

Son coût dépend notamment du bien, de sa localisation et des modalités retenues par l’organisme financier.

2. Les frais liés à la garantie hypothécaire

La constitution d’une hypothèque entraîne des frais spécifiques.

L’acte est établi selon les formalités légales applicables et donne lieu à différents coûts liés notamment à l’intervention du notaire, aux formalités de publicité foncière ainsi qu’aux taxes et contributions applicables.

Le montant dépend notamment du montant garanti et de la nature de l’opération.

Il n’est donc pas pertinent d’annoncer un montant unique valable pour tous les prêts hypothécaires.

3. Les frais de dossier de l’organisme prêteur

L’établissement financier peut également facturer des frais correspondant à l’étude et à la mise en place du financement.

Leur montant et leur mode de calcul varient selon les organismes et les opérations.

Ils doivent être identifiés dans les conditions de financement afin d’être intégrés au coût global de l’opération.

4. Les honoraires d’intermédiation

Lorsqu’un intermédiaire accompagne l’emprunteur dans la recherche et la mise en place du financement, des honoraires peuvent être prévus.

Leur montant et leurs modalités doivent être communiqués au client conformément à la réglementation applicable.

Ces honoraires rémunèrent notamment l’étude du dossier, la recherche d’une solution adaptée et l’accompagnement jusqu’à la mise en place du financement.

5. Le coût des intérêts

C’est évidemment une composante essentielle du coût du crédit.

Le montant total des intérêts dépend notamment :

• du capital emprunté ;
• du taux appliqué ;
• de la durée du financement ;
• du mode de remboursement.
  
  

Deux financements d’un même montant peuvent ainsi avoir des coûts très différents selon leur durée et leur fonctionnement.

Une mensualité plus faible ne signifie donc pas nécessairement un financement moins coûteux.

6. L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Pas systématiquement.

Selon la solution proposée, l’établissement prêteur et le profil de l’emprunteur, l’assurance peut être demandée ou être facultative.

Lorsqu’elle existe, son coût doit naturellement être intégré dans l’analyse globale du financement.

Dans certains financements spécialisés, une assurance emprunteur facultative peut notamment permettre d’étudier des dossiers à des âges plus avancés.

7. Et en cas de vente du bien : faut-il prévoir des frais de mainlevée ?

C’est un coût auquel on pense moins souvent.

Lorsqu’un bien hypothéqué est vendu alors que l’inscription hypothécaire doit encore être levée, une mainlevée peut être nécessaire.

Cette formalité est généralement réalisée par le notaire et entraîne des frais.

En revanche, lorsque l’inscription arrive à son terme dans les conditions prévues par la loi, son extinction peut intervenir sans qu’une mainlevée anticipée soit nécessaire.

Exemple concret : un financement hypothécaire de 200 000 €

Prenons l’exemple d’un propriétaire qui souhaite obtenir 200 000 € de trésorerie, garantis par un bien immobilier d’une valeur de 500 000 €.

À titre d’illustration, les frais de mise en place pourraient être les suivants :

• Montant du financement : 200 000 €
• Expertise immobilière : 500 €
• Garantie hypothécaire et frais liés à l’acte : environ 3 000 €
• Frais de dossier de l’organisme prêteur : 1 000 €
• Honoraires d’intermédiation : 4 000 €
  
  

Dans cet exemple, les frais de mise en place représenteraient à titre d’illustration environ 8 500 €, hors intérêts et éventuelle assurance emprunteur.

Cela représente environ 4,25 % du montant du financement dans cet exemple.

Ce chiffre ne constitue cependant ni un tarif standard ni une estimation applicable à tous les dossiers. Les frais réels peuvent être différents selon l’organisme prêteur, le montant garanti, le type de garantie, la nature du bien et les caractéristiques de l’opération.

Le coût total du crédit dépendra ensuite du taux, de la durée et du mode de remboursement.

Cet exemple montre pourquoi il est important de ne pas raisonner uniquement à partir du taux d’intérêt : l’ensemble des frais doit être pris en compte pour apprécier le véritable coût de l’opération.

Regarder le coût global plutôt qu’un seul chiffre
Comparer deux solutions uniquement à partir de leur taux peut être trompeur.

Il faut examiner l’ensemble de l’opération :

taux + durée + intérêts + garantie + expertise + frais de dossier + honoraires éventuels + assurance éventuelle.

Le coût doit également être mis en perspective avec l’objectif recherché.

Obtenir de la trésorerie, financer un projet immobilier, conserver un actif plutôt que le vendre ou réorganiser un patrimoine peuvent répondre à des enjeux très différents.

Peut-on connaître précisément les frais avant de s’engager ?
Oui, et c’est indispensable.

Les différents coûts et conditions du financement doivent être présentés dans les documents applicables à l’opération avant l’engagement définitif de l’emprunteur.

Une estimation préalable permet déjà de déterminer si le montage conserve un intérêt économique et patrimonial.

Vous envisagez un financement hypothécaire ?
J’étudie votre situation, votre patrimoine immobilier et votre projet afin d’identifier les solutions de financement susceptibles d’être adaptées et leurs principales caractéristiques.

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Trésorerie & patrimoine

1. « Si j’hypothèque mon bien, je n’en suis plus propriétaire »

Faux.

Lorsqu’un bien immobilier est donné en garantie hypothécaire, son propriétaire reste propriétaire de son logement.

Il peut continuer à l’occuper, le louer lorsque les conditions du financement le permettent et en disposer.

L’hypothèque constitue une garantie au bénéfice de l’organisme prêteur. Elle lui permet, en cas de défaillance de l’emprunteur et selon les procédures prévues par la loi, de faire valoir ses droits sur le bien.

Hypothéquer un bien ne signifie donc pas le céder à la banque.

2. « Un prêt hypothécaire sert uniquement à acheter un bien immobilier »

Faux.

Un financement garanti par une hypothèque peut répondre à différents besoins selon la situation de l’emprunteur et les critères de l’organisme financier.

Il peut notamment être étudié pour :

• financer certains travaux ;
• dégager de la trésorerie ;
• aider ses enfants ;
• financer un nouveau projet immobilier ;
• réorganiser certains crédits ;
• répondre à certains besoins patrimoniaux ;
• financer certaines opérations concernant une SCI ou une société immobilière.
  
  

Le patrimoine immobilier existant devient alors un levier permettant d’étudier le financement d’un nouveau projet.

3. « Mon bien doit être entièrement remboursé »

Pas nécessairement.

Un bien sur lequel existe encore un crédit immobilier peut, dans certaines situations, être étudié dans le cadre d’un nouveau financement.

Il faut notamment prendre en compte :

• la valeur actuelle du bien ;
• le capital restant dû ;
• les garanties déjà existantes ;
• le montant du nouveau financement recherché ;
• la situation financière et patrimoniale de l’emprunteur.
  
  

Ce n’est donc pas uniquement la valeur brute du bien qui compte, mais également la part de valeur réellement disponible et les caractéristiques globales du dossier.

4. « Le prêt hypothécaire est réservé aux personnes en difficulté financière »

Faux.

L’hypothèque n’est pas synonyme de difficultés financières.

C’est une garantie immobilière qui peut être utilisée dans de nombreuses opérations de financement.

Un propriétaire disposant d’un patrimoine important peut par exemple souhaiter obtenir des liquidités sans vendre un bien, financer un nouveau projet ou organiser différemment son patrimoine.

Dans ce cas, le recours à une garantie hypothécaire peut relever d’une véritable stratégie patrimoniale.

5. « Avec une hypothèque, je ne peux plus vendre mon bien »

Faux.

Un bien hypothéqué peut être vendu.

Lors de la vente, le notaire vérifie les inscriptions existantes et organise, lorsque cela est nécessaire, le remboursement du financement concerné ainsi que les formalités permettant de libérer le bien de la garantie.

Selon la situation, une mainlevée de l’hypothèque peut être nécessaire et entraîner des frais.

La présence d’une hypothèque ne signifie donc pas que le propriétaire est condamné à conserver son bien jusqu’à la fin du prêt.

6. « Une hypothèque reste inscrite définitivement sur mon bien »

Faux.

Une inscription hypothécaire n’est pas éternelle.

Elle est prise pour une durée déterminée et s’éteint automatiquement après le délai légal suivant l’échéance prévue, lorsqu’aucune démarche anticipée n’est nécessaire.

Dans certaines situations, notamment lors d’une vente avant cette extinction automatique, une mainlevée peut être réalisée par l’intermédiaire d’un notaire.

Il faut donc distinguer le remboursement du crédit et la disparition de l’inscription hypothécaire : les deux ne se produisent pas nécessairement exactement au même moment.

7. « Prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire, c’est la même chose »

Non. Ce sont deux mécanismes différents.

Dans un prêt hypothécaire classique, le bien immobilier constitue une garantie du financement et l’emprunteur rembourse généralement le prêt selon les modalités prévues au contrat.

Le prêt viager hypothécaire (PVH) répond à un fonctionnement particulier.

Dans sa forme classique, il permet à un propriétaire d’obtenir des liquidités en donnant son bien en garantie sans mensualités de remboursement pendant la durée du prêt. Le capital et les intérêts capitalisés sont notamment remboursés lors de la vente du bien ou au décès de l’emprunteur.

Le coût, le fonctionnement et les conséquences patrimoniales du PVH sont donc très différents de ceux d’un prêt hypothécaire amortissable classique.

L’hypothèque : une garantie, pas un projet de financement
C’est probablement le point essentiel à retenir.

L’hypothèque n’est pas, à elle seule, la finalité du financement. Elle constitue une garantie.

Ce qui compte est le projet que le financement doit permettre de réaliser : obtenir de la trésorerie, financer des travaux, réaliser un nouvel achat, aider ses enfants, restructurer une situation patrimoniale ou répondre à un besoin lié à une société immobilière.

La valeur du patrimoine immobilier peut alors permettre d’étudier des solutions qui ne seraient pas nécessairement accessibles dans le cadre d’un financement bancaire classique.

Chaque situation nécessite une étude personnalisée
Le recours à une garantie hypothécaire implique néanmoins des engagements et des coûts : frais liés à la garantie, intervention du notaire selon l’opération, coût du financement et éventuellement frais de mainlevée.

La valeur du bien immobilier ne suffit pas non plus à garantir l’obtention d’un financement.

Les revenus, les charges, l’âge, l’endettement, le patrimoine, le projet et les critères propres à chaque organisme financier doivent être étudiés.

Vous êtes propriétaire et souhaitez savoir si votre patrimoine peut vous permettre de financer un projet ?

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Trésorerie & patrimoine

Emprunter après 70 ans : est-ce réellement possible ?

Oui, sous certaines conditions.

Les établissements de financement étudient notamment :

• les revenus et charges de l’emprunteur ;
• la valeur de son patrimoine immobilier ;
• les crédits éventuellement en cours ;
• le montant et la nature du projet ;
• la durée souhaitée du financement ;
• la valeur du bien pouvant éventuellement servir de garantie.
  
  

Selon les solutions et le dossier, une fin de prêt pouvant aller jusqu’à 95 ans peut être envisageable.

L’assurance emprunteur peut également être facultative sur certaines solutions, ce qui peut faciliter l’étude de dossiers pour lesquels son coût ou son obtention devient problématique.

Quels projets peut-on financer après 70 ans ?

Les besoins ne disparaissent évidemment pas avec le passage à la retraite.

Un financement peut notamment être recherché pour :

Réaliser un nouvel achat immobilier

Résidence principale, résidence secondaire ou autre projet immobilier : différentes solutions peuvent être étudiées en fonction du patrimoine déjà détenu.

Réaliser des travaux

Adapter son logement, améliorer son confort, effectuer une rénovation énergétique ou financer des travaux importants peut nécessiter une trésorerie conséquente.

Aider ses enfants ou petits-enfants
Le patrimoine immobilier peut également constituer un levier permettant de dégager des liquidités pour accompagner un projet familial ou anticiper une transmission.

Obtenir de la trésorerie
Un propriétaire peut disposer d’un patrimoine immobilier important tout en ayant relativement peu de liquidités disponibles.

Certaines solutions de financement permettent alors de mobiliser une partie de la valeur du patrimoine sans nécessairement vendre le bien.

Quelles solutions peuvent être envisagées ?

Il n’existe pas un financement unique adapté à tous les emprunteurs de plus de 70 ans.

Selon la situation, plusieurs solutions peuvent être étudiées.

Le prêt hypothécaire amortissable
Le bien immobilier sert de garantie au financement et le capital est progressivement remboursé pendant la durée du prêt.

Cette solution peut notamment permettre de financer un projet ou d'obtenir de la trésorerie.

Le prêt in fine
Pendant la durée du financement, l’emprunteur rembourse principalement les intérêts et le capital est remboursé à l’échéance selon les modalités prévues au contrat.

Il peut répondre à certaines situations patrimoniales particulières.

Le prêt relais
Pour un propriétaire souhaitant acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent, certaines solutions de prêt relais peuvent proposer des durées plus longues que celles habituellement rencontrées dans le réseau bancaire traditionnel.

Le prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire fonctionne différemment.

Il permet à un propriétaire de dégager des liquidités en donnant un bien immobilier en garantie, sans mensualité de remboursement pendant la vie du prêt dans son fonctionnement classique.

Le capital et les intérêts capitalisés sont généralement remboursés lors de la vente du bien ou au décès de l’emprunteur.

Cette solution doit faire l’objet d’une étude attentive de son coût et de ses conséquences patrimoniales.

Pourquoi le patrimoine immobilier devient-il déterminant ?

À 70 ou 75 ans, l'analyse d'un financement ne repose pas uniquement sur le niveau de retraite.

Pour certaines solutions spécialisées, le patrimoine immobilier détenu peut jouer un rôle majeur.

Une personne peut par exemple disposer d'une retraite relativement modeste mais être propriétaire d'un bien immobilier entièrement ou largement remboursé.

Ce patrimoine peut alors, selon la situation, constituer un levier permettant d'accéder à des solutions différentes du crédit bancaire classique.

Faut-il obligatoirement souscrire une assurance emprunteur ?

Non, pas systématiquement.

Certaines solutions peuvent être proposées avec une assurance emprunteur facultative.

C'est un point particulièrement important après 70 ans, car le coût de l'assurance ou les conditions médicales peuvent parfois constituer un frein au financement.

L'absence d'assurance doit néanmoins être correctement comprise : elle modifie notamment la protection de l'emprunteur et de ses proches en cas de décès ou d'invalidité.

Jusqu'à quel âge peut-on emprunter ?

Il n'existe pas une limite d'âge unique applicable à toutes les solutions de financement.

Chaque organisme définit ses propres critères.

Dans certains montages que j'étudie, l'âge en fin de prêt peut aller jusqu'à 95 ans, sous réserve naturellement de l'analyse et de l'acceptation du dossier.

Il faut donc distinguer :

« J'ai plus de 70 ans »

et

« Aucun financement n'est possible ».

Ce sont deux choses très différentes.

Faire étudier sa situation avant d'écarter un projet

Après 70 ans, les solutions sont plus spécifiques et nécessitent généralement une analyse patrimoniale plus complète.

L’objectif est de déterminer si le projet est cohérent avec les revenus, les charges, le patrimoine immobilier et les objectifs de l’emprunteur.

Un financement reste un engagement et doit être adapté aux capacités financières et à la situation patrimoniale de chacun.

Vous avez plus de 70 ans et souhaitez financer un projet ?

Mon rôle est d'étudier avec vous la faisabilité du financement pouvant être adaptées à votre situation : financement hypothécaire, trésorerie, prêt in fine, prêt relais ou prêt viager hypothécaire.

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Financement après 60 ans